长沙市城市房地产交易管理办法
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长沙市城市房地产交易管理办法
湖南省长沙市人民政府
长沙市城市房地产交易管理办法
长沙市人民政府令第89号
《长沙市城市房地产交易管理办法》已于2003年12月24日经市人民政府第25次常务会议审议通过，现予发布，自2004年3月1日起施行。
市长：谭仲池
二○○四年一月十九日
第一章 总 则
第一条 为规范城市房地产交易市场，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理，适用本办法。
地上无建（构）筑物的土地使用权交易，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。
第四条 市房屋产权管理局（以下简称市房产局）在规定职责范围内负责全市房地产交易的管理工作，其他相关部门根据各自职责做好房地产交易管理工作。
第二章 一般规定
第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的，按份共有的房地产，以房地产权利人所占份额为限；共同共有的房地产，必须经全体共有人书面同意，转让人或抵押人为全体共有人。
第七条 房地产交易合同应当采用书面形式，当事人应当持合同或者有关法律文书等相关资料到市房产局办理房地产交易相关手续。
第八条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件。
当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。
第九条 房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格，按规定缴纳税费。
第十条 发布房地产广告，应当遵守房地产广告发布的有关规定，不得欺骗和误导公众。
第十一条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查，提交的资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知，资料补正日为受理日。
受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。
第十二条 当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。
法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。
第三章 房地产转让
第十三条 本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称的其他合法方式主要包括：
（一） 以房地产交换的；
（二） 以房地产抵债的；
（三） 房屋继承；
（四） 以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的；
（五） 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（六） 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（七） 单位房屋因调拨、价拨，房地产权属发生转移的；
（八） 法律、法规、规章规定的其他方式。
第十四条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。
按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
第十五条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。
集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规和规章的规定。
房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。
第十六条 共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
租赁房屋出售时，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。
第十七条 当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房产局申请办理转移登记。
转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料：
（一） 房屋权属证书和土地使用权属证书；
（二） 转让当事人的身份证明；
（三） 转让合同或者与转让有关的生效的法律文书；
（四） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
房地产转让或者变更时，应当向市房产局申请办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第十八条 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件：
（一）取得土地使用权证书；
（二）取得商品房建设工程规划许可证；
（三）取得商品房建筑施工许可证；
（四）房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；
（五）已确定商品房预售方案；
（六）已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预售款监管协议；
（七）物业管理方案。
市房产局对符合条件的，应当依法发放《商品房预售许可证》；对不符合条件的，作出不予许可的决定，并书面通知申请人。
第十九条 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范合同文本，房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的，对销售广告和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在合同文本中作出明确约定，出卖人不得拒绝。
第二十条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市房产局办理登记备案手续。
第二十一条 商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案手续。
商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的，应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。
第二十二条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办理相关手续。
再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。
预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。
第四章 房地产抵押
第二十三条 本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。
第二十四条 下列房地产不得设定抵押：
（一） 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产；
（二） 被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；
（三） 依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（四） 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物；
（五） 权属有争议的房屋；
（六） 依法不得抵押的其他房地产。
第二十五条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。
经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。
第二十六条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入的资产总额。设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的，余额部分可以抵押，但抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
第二十七条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。
第二十八条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。
以在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：
（一） 房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层；
（二） 符合建设工程承发包管理的有关规定。
第二十九条 买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
以预购商品房设定抵押权，应当符合有关商品房预售管理的规定。
第三十条 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书面变更合同。
抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管部门的书面同意；一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
第三十一条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房产局申请办理抵押登记。
办理房地产抵押登记，应当向市房产局提交以下主要文件：
（一） 房屋权属证书；
（二） 主合同；
（三） 抵押合同；
（四） 可以证明抵押房地产价值的资料；
（五） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
第三十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之日起十五日内，到市房产局办理变更或者注销抵押登记手续。
办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，市房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人限期配合办理注销手续，抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的，市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。
第三十三条 建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。
第三十四条 已设定抵押权的房地产，被依法列入拆迁范围的，抵押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。
债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的，因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。
第五章 房屋租赁
第三十五条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
本办法所称的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。
第三十六条 下列房屋不得出租：
（一） 属于违法建筑的；
（二） 不符合房屋使用安全标准的；
（三） 司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
（四） 依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五） 有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 `
第三十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规定予以备案；对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通知申请人。
租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更或解除、终止之日起十日内到市房产局办理变更登记或注销登记手续。
房屋转租，应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意，订立转租合同，并按照本办法的有关规定办理登记备案手续。
第三十八条 申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料：
（一） 租赁合同；
（二） 房屋权属证书；
（三） 申请人的有效身份证件；
（四） 法律、法规规定应提交的其他资料。
委托出租房屋，须提交房主的授权委托书；出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明；承租人为境外人员的，还应提交公安机关签发的居留证件。
第三十九条 出租下列房屋不予办理租赁合同备案登记：
（一） 无房屋权属证书的；
（二） 权属有争议的；
（三） 已设定抵押，未经抵押权人同意的；
（四） 共有房屋未取得其他共有人书面同意的。
第四十条 房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。
在租赁期内租赁房屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。
第四十一条 房屋租赁期间，出租人改建、扩建、翻建、装饰、装修出租房屋的，应征得承租人同意。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，应征得出租人同意，并签订书面合同。
第四十二条 房屋租赁期间，因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的，承租人应采取有效措施防止破损扩大，并及时通知出租人维修；出租人不及时维修且涉及房屋安全的，承租人应报请市房产局进行安全鉴定，并可自行维修，所发生的合理费用，由出租人支付。
合同另有约定的，从其约定。
第六章 房地产中介服务
第四十三条 本办法所称的房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值或价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，应自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照副本等文件资料，到市房产局备案。
第四十五条 房地产中介服务机构应按规定向市房产局报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。
第四十六条 房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为：
（一） 擅自提高中介服务收费标准；
（二） 给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理；
（三） 给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务；
（四） 以个人名义接受委托，或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业；
（五） 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；
（六） 索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（七） 与一方当事人串通损害另一方当事人权益；
（八） 提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人的利益；
（九） 法律、法规、规章禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第四十七条 违反本办法第三十六条规定将房屋出租的，由市房产局责令停止出租，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不超过30000元。
违反本办法的其他行为，由法律、法规、规章规定的执法机关依法予以处罚。
第四十八条 行政机关工作人员在房地产交易过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十九条 城市规划区外国有土地上的房地产交易，参照本办法执行。
集体土地上的房屋在本集体经济组织内部交易的，参照本办法执行。
县（市）城市房地产交易管理参照本办法执行。
第五十条 本办法自2004年3月1日起施行。
现阶段改革我国行政监察制度的建议
云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋
摘要：行政监察作为行政机关内部的一种自律性监督，是制约行政权力的重要机制。但是从行政监察的实效来看，行政监察机关在依法对行政机关、国家公务员和国家任命的其他人员依法行政、遵纪守法情况进行监督检查的过程中，显得监察无奈、无力、无序、无能。本文在分析现状的基础上，提出了在现阶段改革我国行政监察制度的建议。
关键词：行政监察 行政监察制度 改革
依法治国的关键是确保依法行政。从1987年恢复组建监察机关到1997年《行政监察法》的出台，行政监察作为监督行政的一种专门法律制度，在建设社会主义法治国家的进程中发挥着越来越重要的作用。但是，毋庸置疑，由于种种原因，我国现行行政监察制度仍存在着种种缺陷，行政监察职能的发挥仍步履艰难。鉴于行政监察制度的重要意义，有必要对该制度进行改革。
一． 行政监察制度的重要意义
（一）行政监察在行政法制监督体系中具有优势作用
行政监察是行政法制监督的重要内容。行政法制监督关系是行政法制监督主体在对行政主体、国家公务员和其他行政执法组织、人员进行监督时发生的各种关系。[1]
行政法制监督关系是一种多重复杂的法律关系。我国行政法制监督关系的主体主要有国家立法机关、行政监察机关、国家司法机关，在特定的条件下，公民、法人或其他组织也可以成为行政法制监督关系的主体。他们共同构成我国行政管理的外部监督和内部监督网络。其中，行政监察机关作为监督主体之一，具有其他监督主体不可比拟的优势：
第一，行政监察在很大程度上是主动进行的，不像行政复议或行政诉讼那样依当事人的申请开始。第二，行政监察是与行政活动同步进行的，不仅有事后监督，还有事前和事中监督。第三，行政监察对象具有广泛性。行政监察不仅监督行政行为，更监督国家行政机关、公务员和国家行政机关任命的其他人员。第四， 行政监察机关的监督具有恒定性、经常性。行政监察制度有一套组织系统，国务院监察机关主管全国的监察工作，县级以上地方各级人民政府都设有监察机关，可以说，在行政法制监督关系中，行政监察机关是最重要的监督主体。第五，随着社会发展，政府职能大量增加，其活动越来越专业化。这就给外部监督机关的监督带来了一定难度，他们不仅缺乏有关内部知识，而且也对行政内部事物不甚了解。[2]监察机构在这方面则显示出其本身的优势，他们了解和熟悉行政业务方法、程序。因此，行政监察机关作为整个行政系统内部自我约束和纠正机关，在行政法制监督关系中发挥着优势作用。行政监察较其他监督方式更为直接、全面、主动。
（二）行政监察制度是行政法顺利贯彻实施的重要保证
当前，国家的政治改革不断深化，新的法律、法规不断出台，这些代表了国家利益、全国人民利益的法律、法规，地方各级政府所属部门都应严格贯彻执行。但是，目前一些地方政府常常从地方利益出发，对中央的方针、政策、法律、法规阳奉阴违，甚至公然抵抗，使中央的政策、方针得不到贯彻执行，这严重损害了国家的利益。在当前改革中如何解决国家利益与地方利益的尖锐冲突，保证党和国家的政策、法令切实得到贯彻执行，已成为处理中央和地方关系的首要难题。
出现这一情况的重要原因是行政监察机关没有发挥其应有的作用。根据《行政监察法》第一条规定，保证政令畅通，维护行政纪律是监察工作最重要的任务之一。《监察法》第十八条具体规定监察机关履行的首要职责便是 “检查国家行政机关在遵守和执行法律、法规和人民政府的决定、命令中的问题。”为了保证国家法律法令真正得到贯彻执行，必须改革行政监察制度，使它在维护国家利益，中央权威中发挥关键作用。
（三）行政监察制度与公务员制度密切联系
公务员制度是我国行政法中一项重要的法律制度。公务员代表国家行政机关直接实施行政行为，在国家行政管理中，发挥着主力军的作用。为了保证行政管理的效率，公务员不仅被赋予了一定的行政职权，而且依法享有许多“优益权”，这就存在权力被滥用的危险性。实际上，由于对公务员监督不力，近年来，公务员腐败现象日趋严重，行政纪律对其约束力甚微，这里一个很重要的因素是行政监察制度没有发挥应有作用。根据《行政监察法》的规定，公务员是监察机关最主要的监督对象，《监察法》第十八条关于监察机关职责的五项规定中，有两项都是关于监督公务员违反行政纪律行为的。另一方面，《监察法》第十八条第四项规定，监察机关受理国家公务员和国家行政机关任命的其他人员不服主管行政机关给予行政处分决定的申诉。但实践说明：行政监察机关的工作力度远远不到位。
二． 现行行政监察制度存在的主要问题
从以上分析可见，行政监察制度在我国行政法体系中处于一个重要而特殊的地位。但由于体制和立法方面的原因,我国行政监察的巨大功效尚未充分发挥出来,难以形成对行政机关有效的内部制约。目前，我国行政监察制度主要存在以下问题：
（一） 双重领导体制使行政监察受制于地方政府
《行政监察法》第七条规定:“国务院监察机关主管全国的监察工作，县级以上地方各级人民政府监察机关负责本行政区域内的监察工作，对本级人民政府和上一级监察机关负责并报告工作,监察业务上以上级监察机关领导为主。”这种双重领导体制限制了行政监察机关作用的发挥。
按照分级监察的原则,各级监察机关主要监督同级政府所属部门及其国家公务员、同级政府及其部门任命的其他人员、下一级政府及其领导人员。同级政府所属部门及其国家公务员，特别是行政负责人的行政行为，常常是政府行政行为的重要组成部分，当这些行政行为发生偏差时，尽管监察机关可依职权予以纠正，然而现行体制决定了这种纠正必须在同级政府主持下进行，而监察机关的人事、编制、经费、物资、福利等都主要归地方管理，这就使得监察机关在行使职权时难免遇到来自政府本身的阻力。
（二） 合署办公使行政监察职能弱化,党政不分
自1993年始，行政监察机关与党的纪律检查机关合署办公，合署办公对节约行政资源，发挥监督的整合功能，提高监督质量和效率起到了一定的积极作用。但合署办公的负面影响也同样是显而易见的：行政监察机关的独立性受到了更大程度上的限制，监察工作实际上从属于党的纪律检查工作，监察机关很可能不再是单纯的行政监察机关，而会发生变性，成为党政机关的附属品。在隶属关系上，监察部作为国务院组成机构并未直接向国务院总理负责，而是直接向中央纪委常委会负责，地方监察机关直接向同级党的纪委常委会负责。纪委成了监察机关的直接领导机关，实际上形成对行政监察的“三重领导”，重大问题由纪委常委集体讨论决定。以至于监察机关作为行政机关难以落实宪法所规定的首长负责制，职责不明，党政不分[3]；党纪政纪处分不分，甚至出现以党纪处分代替行政处分的情况，违背了依法行政的基本要求，弱化了行政监察职能。
（三） 监察范围广泛，行政监察决定执行刚性不足
按照《行政监察法》的规定，行政监察机关的职责涉及三个方面，即执法监察、效能监察和廉政监察。然而，在实践中，行政监察机关在履行职责却并不到位。一方面，行政监察机关的效能监察几乎没有，而执法监察多数都流于形式，并无明显的成效。从目前监察现状看，除了执行和配合中央的专项治理或特别规范的事项外，监察机关实际只履行了受理诉、举报的职责,而对执行法律、政策、政令的监督检查却很乏力。对不执行、不正确执行国家法律、法规和政策以及决定、命令的人或事很少查处，也很少就此类问题提出监察建议，更少就此类问题做出监察决定和给予行政处分。如此宽泛的监察范围,在行政监察机构地位低下,权力偏少的情况下,自然力不从心,难有积极的作为。
《行政监察法》对没有正当理由而拒不执行行政监察决定和拒不采纳行政监察建议的单位和个人未作任何强制执行的规定。虽然《行政监察法》第二十五条规定:“监察机关依法作出的监察决定，有关部门和人员应当执行监察机关依法提出的监察建议，有关部门无正当理由的，应当采纳。”这里虽用了两个“应当”,但并没有相应规定后者不采纳的法律责任。实践中，对那些拒不执行监察决定和拒不采纳监察建议的部门和人员,行政监察机关往往无可奈何。行政监察温柔有余、刚性不足。根本原因是因为“监察建议”并没有法律效力，监察机关唯一的法律义务是接受“监察建议”的单位将处理结果“告知”监察机关。
（四） 监察运行缺乏透明度
目前我国各级行政监察机构的运行过程以及结果处于一种不公开或部分公开的状态,虽然推行“两公开一监督”(两公开指办事程序公开、办事结果公开),普通百姓对监察的具体运行程序及其结果知之甚少或根本不知。监察机构在其具体的运行过程中,考虑更多的是某些领导以言代法的长官意志,而不是宪法和法律规定。许多查处的案件也往往以注意社会影响为由，被内部处理完毕仍不为社会所了解，其监察运行过程及结果的公开化更是无从谈起。这必然导致行政监察机构效率与权威的降低。[4]
三． 现阶段改革我国行政监察制度的建议
笔者认为，为了使监察机关的职能得以充分实现，应当以改革的精神，通过国家监察立法，变柔性监督为刚性监督，相应解决行政监察体制、机制和人员素质方面的问题，才能切实改变目前行政监察工作中监督难以到位的被动局面。
(一) 提高行政监察机关的法律地位，建立垂直领导体制
行政监察机构必须具有独立地位才能获得高度的权威性。提高监察机关的法律地位是由监察工作的性质决定的。自秦汉到明清，我国历代监察部门地位始终居高临下，能摆脱其他高层官员的羁绊，严格履行监察职权，并实行单线垂直型
的监察体制。提高监察机关的法律地位，应包括以下三方面:
1. 对监察机关的双重领导体制进行改革
改革内容有：（1）将行政监察机关在行政系统中单独设置，使监察机关具备独立的法律地位，实行垂直领导体制。下级监察机关由上级监察机关产生，直接受命于上级监察机关，整个国家监察机关自成体系。但在监督体制上，仍实行分级监督的原则:由各级监察机关对相应的行政机关进行监察，同时上级监察机关可委托下级监察机关监督上级监察机关所管辖的监察对象，上级监察机关也可直接监察下级监察机关的监察对象。（2）监察机关的主要领导成员应由同级人民代表大会选举并报上一级监察机关提请该级人民代表大会批准后任命。（3）与垂直领导体制相适应，为确保监察权的独立，必须保证监察机关在经费上也不受制于地方行政机关，监察机关的各项开支费用应当单列，分别由同级人民代表大会审议后列入财政预算。（4）赋予行政监察和同级政府平等的地位。这种新体制下，各级行政监察机关在履行监督职责时只对上级监察机关负责，而无需考虑同级政府首长的意图以及地方财政等不相关因素，对行政违法违纪行为实施有力的制约；同时，地位超然的全国统一的监察系统能够有效地打击地方保护主义，提高权威性。
2. 理顺行政监察机构与党的纪律检查机关的关系
行政监察和党的纪律检查有相近之处，但它们之间还是有明显的界限:（1）在监督对象上，前者以行政机关及国家公务员为主；后者是党的组织和党员，党纪检查机关不能对行政机关的非党公职人员进行检查。（2）在监察依据上，前者是法律和行政纪律，后者是党章和党的纪律。（3）在性质上，前者属于国家的法律监督制度，后者是政党的内部监督制度。
因此，应该将纪检与行政监察分开，不再合署办公。这样非但不会削弱党的领导，相反还有助于行政监察的真正独立，避免党政不分和以党纪处分代替国家法律制裁和政纪处分现象的发生。
(二) 强化和扩大行政监察机关职权
进一步强化行政监察机关的职权，是监察制度的核心问题。与世界上一些国家和地区比较来看，我国行政监察机关所拥有的职权很有限，既没有传唤权、扣押权、独立裁决权、直接罚没权，也无权去直接变更、撤销正在实施的政府行为和公务人员履行职务的行为，而只能通过建议、劝告等方式去间接实现监察功能，因此我国行政监察刚性不足。监察机关所拥有的职权与其所肩负的重要使命极不相称。扩大监察机关的权力，强化监察职能可以考虑：
第一，扩大监察机关的处分权限。赋予监察机关对违法违纪的公职人员有警告、记过、记大过、降级、撤职的行政处分权。第二，赋予监察机关一定的经济处罚权。比如对因决策失误或指挥不当给国家造成严重损失的、经国家机关任命的企事业单位干部，监察机关拥有责令其赔偿一定经济损失的职权。[5]第三，增强监察工作的透明度。目前有些监察法规还是内部的，这对于开展群众举报是不利的。笔者认为，今后不仅监察法规应该公开，而且监察的措施和结果只要不是涉及国家机密的也应该公开，以便接受社会的监督。
(三) 建设高素质的行政监察队伍
监察法对监察人员的产生没有做出规定，实践中的做法多是由人民政府其他职能部门的人员调任过来的。事实上，行政监察工作是一门专业性较强的科学，它有自己独立的研究对象和领域，有自己的特点和规律，有自成体系的业务。
1、行政监察专职化
随着政府对社会、经济的管理更趋于专业化，政府也享有越来越广泛的自由裁量权，引起了行政行为的复杂化。如果行政监察机关不适应这种变化，不具备专业行政部门的基本知识，就难以进行有效的行政监督，特别是主动的执法监察工作。因此，必须从行政监察专职化入手，以实现监察机关监察方式的转化。监察专员应当具备的起码素质应包括三个方面：（1）与行政监察工作密切相关的基础知识包括经济、贸易、财政、工商、海关、税务、银行、管理、审计、教育等方面的知识。（2）熟练掌握党和国家的路线、方针、政策和国家的法律法令以及行政机关政纪规定。（3）全面掌握行政监察的办案程序，具有扎实的实务操作能力。
2、加强监察干部培训工作
建立国家行政监察学院，或者在行政学院中设置专业，系统地轮训各级监察机关领导和培养各类专门人才。建立选拔培养和轮岗交流机制，有计划地选拔监察干部到经济管理部门、基层企事业单位和政府、政法部门轮岗锻炼，提高其适应能力，为他们从事对以上部门的监察工作奠定专业基础。
(四) 建立监察官身份保障制度
国务院办公厅关于印发《省（区、市）人民政府突发公共事件总体应急预案框架指南》的函
国务院办公厅
国务院办公厅关于印发《省（区、市）人民政府突发公共事件总体应急预案框架指南》的函
（2004年5月22日国务院办公厅文件国办函[2004]39号发布 自发布之日起施行）
各省、自治区、直辖市人民政府：
现将《省（区、市）人民政府突发公共事件总体应急预案框架指南 》印发给你们，供参照。各省（区、市）人民政府突发公共事件总体应急 预案，请在今年9月底前报国务院办公厅备案。
附件：关于《省（区、市）人民政府突发公共事件总体应急预案框架 指南》的说明
省（区、市）人民政府突发公共事件总体应急预案框架指南
1. 总则
1.1 目的
1.2 工作原则
要求明确具体。如以人为本，依法规范、职责明确，统一领导、分 级负责，条块结合、以块为主，资源整合、信息共享，依靠科学、反应及 时、措施果断，平战结合、军民结合、公众参与等原则。
1.3 编制依据
1.4 现状
简要说明本行政区域各类突发公共事件的现状与趋势。
1.5 适用范围
适用于本行政区域内可以预见的各类重大、特别重大突发公共事 件。各类重大、特别重大突发公共事件的专项预案是总体预案的组成 部分。
2. 组织机构与职责
2.1 应急组织机构与职责
明确本行政区域应急领导机构、指挥机构、日常工作机构及其职 责、权限。
2.2 组织体系框架描述
以突发公共事件应急响应全过程为主线，明确各类突发公共事件预 测、预警、报警、接警、处置、结束、善后和灾后重建等环节的主管 部门、协作部门、参与单位及其职责。要体现应急联动的要求，最好附 图表说明。
2.3 应急联动机制
明确本行政区域应急机构与行政区域内中央有关单位、军队、武 警的应急联动机制。
3. 预测、预警
3.1 信息监测与报告
收集发生在本行政区域内外和境外对本行政区域可能造成重大影 响的有关突发公共事件信息。按照早发现、早报告、早处置的原则，明 确突发公共事件信息交流与报送的渠道、时限、范围、程序、监管等 要求。建立常规数据监测、风险分析与分级等制度。
3.2 预警
明确报警、接警、处警的部门和第一响应队伍，明确其工作要求与 程序。明确预警的方式、方法、渠道和落实情况的监督措施。
3.3 预测预警支持系统
预警服务系统要建立相关技术支持平台，信息传递及反馈要高效、 快捷，应急指挥信息系统要做到资源共享、运转正常、指挥有力。
3.4 预警级别及发布
明确预警级别的确定原则、条件和发布程序等。按照突发公共事 件严重性和紧急程度，可分为一般（Ⅳ级）、较重（Ⅲ级）、严重（Ⅱ级）和 特别严重（Ⅰ级）四级预警，并依次用蓝色、黄色、橙色和红色表示。
4. 应急响应
4.1 分级响应
明确本行政区域各类突发公共事件等级标准、预案启动的级别及 条件、相应级别指挥机构的工作职责和权限。按突发公共事件可控性 、严重程度和影响范围，原则上可按一般（Ⅳ级）、较大（Ⅲ级）、重大（ Ⅱ级）、特别重大（Ⅰ级）四级启动相应预案。突发公共事件的实际级别 与预警级别密切相关，但可能有所不同，应根据实际情况确定。明确突 发公共事件发生后通报的部门、程序、时限等。对于跨国（境）、跨区 域、跨部门的重大突发公共事件，可针对各种不同情况制定相应的分级 响应程序和措施。要避免突发公共事件可能造成的次生、衍生和耦合 事件。
4.2 信息共享和处理
建立健全突发公共事件快速应急信息系统。明确常规信息和现场 信息采集的范围、内容、方式、方法、传输渠道及要求，信息分析和共 享的方式、方法、报送及反馈程序等，并符合有关信息公开的规定。
如果突发公共事件涉及或影响到行政区域外的，要明确通报相关省 （区、市）的程序和要求。
如果突发公共事件中有港澳台或外籍人员伤亡、失踪、被困，或者 可能影响到境外，需要向香港、澳门、台湾地区有关机构或有关国家进 行通报时，要按有关规定明确通报的程序和要求。如果需要国际社会援 助的，要按有关规定和程序进行。
4.3 基本响应程序4.3.1 基本应急
明确信息研判、应急启动、抢险救助、医疗救护、卫生防疫、交 通管制、现场监控、人员疏散、安全防护、社会动员、损失评估、现 场应急结束等程序和要求，明确基本应急程序中各相关机构、责任人、 组织方式、队伍调遣、物资使用、征用、调用等要求。
应急、恢复与减灾行动能同时进行的，应同时进行。
4.3.2 扩大应急
事态难以控制或有扩大、发展趋势时，明确有关应急机构的行动程 序与要求。
4.4 指挥与协调
建立以事发地政府为主，有关部门和相关地区协调配合的领导责任 制和现场指挥机构。明确各有关部门、单位的职责及相互关系。明确 专家咨询和辅助决策机制。
4.5 新闻报道
明确新闻发布的机构、原则、内容、程序和规范性格式等。
4.6 应急结束
明确应急结束的决策机制和发布程序，要注意区别于现场抢救活动 的结束。
5. 后期处置
5.1 善后处置
明确人员安置、补偿，物资和劳务的征用补偿，灾后重建，污染物收 集，现场清理与处理等程序和要求。
5.2 社会救助
明确政府救济、司法救济的程序、方案；组织协调社会、个人或境 外机构社会救助的程序和要求，并明确捐赠资金和物资的监督与管理等 事项；有条件的，可明确社会心理援助的单位和方案。
5.3 保险
明确保险机构的职责和任务。
5.4 调查和总结
明确突发公共事件调查承办机构和审核程序。
6. 保障措施
6.1 通信与信息保障
建立通信系统维护以及信息采集等制度。明确参与部门的通讯方 式，分级联系方式，并提供备用方案和通讯录。明确应急期间党政军领 导机关、现场指挥部及其他重要场所的通信保障方案。
6.2 现场救援和工程抢险装备保障
建立现场救援和工程抢险装备信息数据库，并明确其类型、数量、 性能和存放位置等。建立相应的维护、保养和调用等制度。
6.3 应急队伍保障
明确本行政区域各类应急队伍的保障措施。建立各类专业应急队 伍，并加强协调配合；充分依靠军队、武警和预备役民兵；充分发挥机关 团体、企事业单位、公益团体和志愿者队伍等社会力量的作用。建立 健全先期处置队伍、后续处置队伍、增援队伍的组织保障方案，以及保 持应急能力的措施。
6.4 交通运输保障
建立动态数据库，明确各类交通运输工具数量、分布、功能、使用 状态等。建立健全有关交通运输单位、交通管制和线路规划等保障措 施。
6.5 医疗卫生保障
建立动态数据库，明确医疗救治和疾病预防控制机构的资源分布、 救治能力和专业特长等。明确相应的应急准备措施、医疗卫生队伍和 医疗卫生设备、物资调度等方案。
6.6 治安保障
明确应急状态下维持治安秩序的各项准备方案，包括警力集结、布 控方案、执勤方式和行动措施等。
6.7 物资保障
建立物资调拨和组织生产方案。根据实际情况和需要，明确具体的 物资储备、生产及加工的能力储备、生产工艺流程的技术储备。
6.8 经费保障
明确应急经费来源、使用范围、数量和监督管理措施，以及应急状 态时经费保障措施。
6.9 社会动员保障
明确社会动员条件、范围、程序和相关的保障制度。
6.10 紧急避难场所保障
规划和建设重大突发公共事件的人员避难场所。可与公园、广场 等公共设施的建设或改造相结合。
6.11 技术储备与保障
成立专家组，提供联系方式。依托科研机构，建立应急技术信息系 统。组织开展突发公共事件预测、预防、预警和应急处置等技术的科 学研究。
6.12 其他保障
7. 宣传、培训和演习
7.1 公众宣传教育
公布有关突发公共事件应急预案、报警电话等。广泛宣传应急法 律法规和预防、避险、自救、互救、减灾等常识。在大、中、小学普 遍开展防灾、减灾教育。
7.2 培训
明确各级领导、应急管理和救援人员上岗前和常规性培训等要求 。将有关突发事件应急管理的课程列为行政干部培训内容。
7.3 演习
明确演习的队伍、内容、范围、场所、频次、组织、评估和总结 等。
8. 附则
8.1 名词术语、缩写语和编码的定义与说明
突发公共事件类别、等级以及对应的指标定义，统一信息技术、行 动方案和相关术语等编码标准。
8.2 总体预案和专项预案目录8.3 预案管理
明确应急预案修订、完善、备案、评审与更新制度。明确其方式 、方法和承办机构。
8.4 监督检查与奖惩
明确监督主体和奖惩方案，对预案实施的全过程进行监督检查。
8.5 制定与解释
明确预案制定与解释机构，并注明联系人和电话。
8.6 预案实施时间
9. 附录
9.1 专项应急预案
制定不同类型突发公共事件应急专项预案。专项预案可结合本地 实际，参考《国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案 框架指南》（国办函〔2004〕33号）编制。
9.2 省会或自治区首府突发公共事件应急预案9.3 各种规范化 格式文本
新闻发布、预案启动、应急结束及各种通报的格式等。
9.4 相关机构和人员通讯录
要求及时更新并通报相关机构、人员。
附件 关于《省（区、市）人民政府突发公共事件总体应急预案框架指南》的说明
十届人大二次会议审议通过的《政府工作报告》明确提出“各级 政府要全面履行政府职能，在继续搞好经济调节、加强市场监管的同时 ，更加注重履行社会管理和公共服务职能。特别要加快建立健全各种突 发事件应急机制，提高政府应对公共危机的能力”。制定、修订突发公 共事件应急预案和建立健全应急机制，是贯彻“三个代表”重要思想、 落实科学发展观的一件大事，也是全面履行政府职能的一项迫切任务， 各省（区、市）人民政府必须切实抓紧做好。
本框架指南供各省（区、市）人民政府制定、修订本行政区域总体 应急预案时参照。各省（区、市）人民政府根据本行政区域的实际情况 和突发公共事件的特点，可对总体应急预案的结构、内容作适当调整或 增减。
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕全面建设 小康社会的总目标，坚持以人为本和全面协调可持续的科学发展观，遵 循预防为主、常备不懈的方针，贯彻统一领导、分级负责、反应及时、 措施果断、依靠科学、加强合作的原则，全面提高政府应对各种突发公 共事件和风险的能力，保障人民群众生命财产安全，保持社会政治稳定 和促进国民经济持续快速协调健康发展。
二、工作原则
（一）以人为本。把保障人民群众的生命安全和身体健康作为应急 工作的出发点和落脚点，最大限度地减少突发公共事件造成的人员伤亡 和危害；切实加强应急救援人员的安全防护，提高科学指挥的能力和水 平；要充分发挥人的主观能动性，充分依靠各级领导、专家和广大人民 群众，充分认识社会力量的基础性作用，建立健全组织和动员人民群众 参与应对突发公共事件的有效机制。
（二）依法规范。预案要符合有关法律、法规、规章，与相关政策相 衔接，与完善政府社会管理和公共服务职能、深化行政管理体制改革相 结合；要按照有关程序制定、修订应急预案；要依法行政，依法实施应急 预案。
（三）分级负责。在党中央、国务院的统一领导下，坚持分级管理、 分级响应、条块结合、属地管理为主的原则。省（区、市）人民政府是 处置本行政区域重大、特别重大突发公共事件的主体。根据突发公共 事件的严重性、可控性、所需动用的资源、影响范围等因素，分级设定 和启动应急预案，落实岗位责任制，明确责任人及其指挥权限。
（四）资源整合。按照条块结合、资源整合和降低行政成本的要求 ，充分利用现有资源，避免重复建设，发挥我国社会主义制度集中力量办 大事的优越性；要明确不同类型突发公共事件应急处置的牵头部门及其 职责和权限，其他相关部门、单位密切配合；要充分依靠和发挥军队、 武警部队在处置突发公共事件中的骨干作用和突击队作用，充分发挥民 兵在处置突发公共事件中的重要作用。
（五）平战结合。要贯彻预防为主的思想，树立常备不懈的观念，经 常性地做好应对突发公共事件的思想准备、预案准备、机制准备和工 作准备。要重点建立健全信息报告体系、科学决策体系、防灾救灾体 系和恢复重建体系。要建立健全应急处置专业队伍，加强专业队伍和志 愿者队伍的培训，做好对广大人民群众的宣传教育工作，并定期进行演 练、演习；要加强公共安全的科学研究，采用先进的预测、预警、预防 和应急处置技术，提高预防和应对突发公共事件的科技水平。
三、内容和范围
突发公共事件是指突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、重 大财产损失、重大生态环境破坏，影响和威胁本地区甚至全国经济社会 稳定和政治安定局面的，有重大社会影响的涉及公共安全的紧急事件。 根据突发公共事件的性质、演变过程和发生机理，突发公共事件主要分 为以下四类：
（一）自然灾害。主要包括水旱灾害，台风、冰雹、雪、沙尘暴等气 象灾害，火山、地震灾害，山体崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害，风暴潮 、海啸等海洋灾害，森林草原火灾和重大生物灾害等。
（二）事故灾难。主要包括民航、铁路、公路、水运等重大交通运 输事故，工矿企业、建设工程、公共场所及机关、企事业单位发生的各 类重大安全事故，造成重大影响和损失的供水、供电、供油和供气等城 市生命线事故以及通讯、信息网络、特种设备等安全事故，核与辐射事 故，重大环境污染和生态破坏事故等。
（三）突发公共卫生事件。主要包括突然发生，造成或可能造成社会 公众健康严重损害的重大传染病（如鼠疫、霍乱、肺炭疽、O157、传染 性非典型肺炎等）疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒， 重大动物疫情，以及其他严重影响公众健康的事件。
（四）突发社会安全事件。主要包括重大刑事案件、涉外突发事件 、恐怖袭击事件、经济安全事件以及规模较大的群体性事件等。
随着形势的发展，今后还会出现一些新情况，突发公共事件的类别 和内容将适当调整，同时要注意各类突发公共事件的相互联系和相互影 响。
四、需要注意的几个问题
（一）紧紧围绕应急工作体制、运行机制和法制建设等方面制定、 修订应急预案。
应急体制方面，主要是建立健全集中统一、坚强有力的指挥机构； 发挥我们的政治优势和组织优势，形成强大的社会动员体系；建立健全 以事发地政府为主，有关部门和相关地区协调配合的领导责任制；建立 健全应急处置的专业救援队伍和专家咨询队伍。运行机制方面，主要是 建立健全预测预警机制、应急信息报告机制、应急决策和协调机制、 应急公众沟通机制、分级响应机制、应急处置程序、应急资源配置、 征用机制、奖惩机制和救灾恢复体系等。
法制建设方面，主要是依法行政，努力使突发公共事件的应急处置 逐步走向规范化、制度化和法制化轨道。并注意通过对实践的总结，促 进法律、法规和规章的不断完善。
（二）总体应急预案是政府组织管理 、指挥协调相关应急资源和应急行动的整体计划和程序规范。要明确 突发公共事件事前、事发、事中、事后的各个进程中，谁来做，怎样做 ，何时做，以及用什么资源做。不同类型突发公共事件应急专项预案是 总体应急预案的重要组成部分，而且需要各部门、单位制定各种行动方 案、相关保障方案和操作手册。
省（区、市）人民政府总体应急预案是全国应急预案体系的重要组 成部分，同时也是指导省属各委、办、厅、局和地市（州、盟）编制应急 预案的依据。
（三）借鉴国内外经验，符合本地实际。认真借鉴国内外处 置突发公共事件的经验教训，深入研究本地区实际情况，进一步建立健 全应急机制，切实提高本地区应急能力；要充分发挥我们的政治优势、 组织优势，发挥基层组织的作用，完善社会治安综合治理、城乡社区管 理等社会管理机制。
（四）把建立健全大城市突发公共事件的应急机制 作为重点。条件成熟的大城市，可创造条件实施统一接警、统一处警， 提高突发公共事件的先期处置能力和应急反应效率，并发挥大城市在应 急救援工作中的辐射作用。
（五）加强领导、认真组织、狠抓落实。要 按照决策民主化、科学化的原则，广泛征求社会各界，特别是专家的意 见。要规范编制预案的方法和步骤，按程序对预案进行审议和批准。
（六）按照及时主动、准确把握、正确引导、讲究方式、注重效果、遵守 纪律、严格把关的原则做好突发公共事件的新闻报道工作。具体要求 详见《中共中央办公厅国务院办公厅关于进一步改进和加强国内突发 事件新闻报道工作的通知》（中办发〔2003〕22号）和《关于改进和加 强国内突发事件新闻发布工作的实施意见》（国务院办公厅2004年2月27日印发）。
（七）正确处理日常安全防范、医疗救治、安全生产工作和应急处 置突发公共事件工作的关系；正确处理内部规章制度（如防火、保密、 安全等）和突发公共事件应急预案的关系。
（八）总体应急预案要定期修 订，不断充实、完善和提高。每一次重大突发公共事件发生后，都要对 总体应急预案或专项应急预案及时进行重新评估，以利改进工作。
（九）应急总体预案名称为《×××省（区、市）人民政府突发公共事件总体 应急预案》，正文前应有总目录，并就预案的整体情况作简要说明。按 国务院办公厅统一行文规定的要求打印，并按有关规定标注密级。
