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银川市城市住宅小区管理试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 22:54:06  浏览:9661   来源:法律资料网
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银川市城市住宅小区管理试行办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市城市住宅小区管理试行办法

(1995年9月25日 银川市人民政府令第85号)


目录


  第一章 总则
  第二章 管理机构和职责分工
  第三章 物业管理
  第四章 新建小区设施的移交、管理和经费管理
  第五章 管理要求和奖惩
  第六章 附则

第一章 总则




  第一条 为了加强我市城市住宅小区的管理,提高城市住宅小区的整体管理水平,为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,依照国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和有关法律、法规规定,结合本市具体情况,制定本办法。


  第二条 本办法所称住宅小区,是指城市建成区内达到一定规模,基础设施比较齐全,建筑面积在两万平方米以上的住宅小区。
  本办法称住宅小区管理(以上简称小区管理),是指住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。


  第三条 住宅小区的管理实行统一领导、分工负责、综合管理与专业管理相结合的原则,逐步实现社会化、专业化的管理体制,由物业管理单位统一实施专业化管理。

第二章 管理机构和职责分工




  第四条 银川市房地产管理局是城市住宅小区物业管理的行政主管部门。
  住宅小区成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会由辖区人民政府组建,住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表、居民委员会、房地产管理部门的代表组成。
  住宅小区管委会接受所在地街道办事处和居民委员会的监督指导。


  第五条 管委会的职责是:
  (一)制定章程,代表住宅小区内的产权人、使用人,维护房地产产权人和使用人的合法权利;
  (二)负责对小区综合管理工作的组织实施;
  (三)组织建立或选聘物业管理单位对小区进行物业管理;
  (四)审议小区管理计划和小区管理服务的重大措施;
  (五)检查、监督各项管理工作的实施和规章制度的执行;
  (六)根据房地产产权人和使用人的意见和要求,对物业管理工作进行检查和监督;
  (七)负责小区管理经费的管理和使用;
  (八)负责其他应由小区管委会管理的工作。


  第六条 城建、公安、环卫、供水、园林、规划、邮电等单位,应按照各自的职责权限,积极协助管委会搞好住宅小区内的管理。


  第七条 住宅小区的道路、路灯、上下水、供暖、供电、邮电、消防等公用设施的维修、养护,由各行政主管部门负责。各行政主管部门也可根据管理需要,委托物业管理单位代管。


  第八条 住宅小区内的环境卫生和园林绿地由管委会负责管理或选聘物业管理单位进行管理。
  住宅小区内的治安保卫工作,由管委会组织治安联防队,在所在公安派出所和治保会的指导下进行工作。


  第九条 凡房地产开发企业自行建设的公用设施,在保修期满后,移交小区管委会负责管理。


  第十条 住宅小区内的房屋建筑及楼内设施,由产权单位进行管理养护,也可出资委托物业管理单位统一修缮养护,楼外自建的公用设施和住户毗邻房屋共有部位的修缮养护,按权利义务相适应的原则,由各产权人和使用人按份额合理承担费用。由管委会组织管理。


  第十一条 房地产开发企业在办理售房手续时,应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人和使用人分离时,应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。


  第十二条 住宅小区内的房地产产权人和使用人,应当遵守小区管理办法,按规定交纳管理费用,不得妨碍、阻挠管理人员履行职责,并有权参与和监督住宅小区的管理。

第三章 物业管理




  第十三条 住宅小区内的物业管理,由小区管委会组织进行或选聘物业管理单位进行管理,本着“谁收费,谁服务”的原则,做好物业管理工作。


  第十四条 物业管理单位的权利:
  (一)根据有关法规,结合实际情况,制定小区物业管理办法;
  (二)依照物业管理办法或合同对小区实施物业管理;
  (三)依照有关规定和物业合同收取管理费用;
  (四)有权制止违反规章制度的行为;
  (五)有权要求管委会协助管理;
  (六)有权选聘专营公司承担专项管理业务。


  第十五条 物业管理单位的义务:
  (一)履行物业管理合同,依法经营;
  (二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;
  (三)重大的管理措施应当提交管委会审议,并经管委会认可;
  (四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。


  第十六条 物业管理合同应当明确:
  (一)管理项目;
  (二)管理内容;
  (三)管理费用;
  (四)双方权利和义务;
  (五)合同期限;
  (六)违约责任;
  (七)其他。


  第十七条 物业管理合同和小区管理办法,应报房地产行政主管部门和辖区人民政府备案。

第四章 新建小区设施的移交、管理和经费管理




  第十八条 住宅小区的建设,必须按照有关规定,统筹安排小区内的道路、绿化、文化、教育、环卫、邮政、电信、公安等服务设施和小区管委会办公用房、治安室等配套设施建设。


  第十九条 住宅小区配套设施的具体建设项目和规模,由市规划部门在审定小区规划时予以确定。对已交付使用的住宅小区,凡未按规划设计建设配套设施的,必须补建完善。
  住宅小区内配套建设的各种设施,由开发单位负责投资建设,无偿提供管委会办公使用的建(构)筑物,其产权归国家所有,收益作为住宅小区管理经费。


  第二十条 住宅小区的移交与接管,必须由房地产行政主管部门和辖区人民政府会同有关部门进行总体验收合格后,及时办理交接手续。


  第二十一条 对住宅小区的验收,必须严格按照有关规范和标准进行。
  根据小区建设的实际情况,验收可采用一次性的总体验收或先分部验收再总体验收两种方式。


  第二十二条 住宅小区管理经费的主要来源是:
  1.按规定向住宅小区内单位和住户收取的费用;
  2.产权单位和产权人应当负担的费用;
  3.小区内开展各项便民有偿服务的收入;
  4.按国家规定或自治区批准的项目及标准所收取的其他费用。


  第二十三条 住宅小区的管理经费按照有偿服务、合理负担、自收自支、民主管理的原则进行收取和管理。要做到专款专用,定期向居民公布收支帐目。

第五章 管理要求和奖惩




  第二十四条 小区管委会的工作人员必须廉洁奉公,坚持原则,模范地遵守法律、法规和政策规定,模范地遵守小区内的各项管理制度,全心全意为住户群众服务。


  第二十五条 房地产行政管理部门和辖区人民政府要定期会同有关部门,对小区的综合管理情况进行检查评比,表彰奖励作出显著成绩的单位、居民和小区管理人员。


  第二十六条 房地产产权人和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理单位或者小区管委会予以制止,批评教育,责令其恢复原状、赔偿损失。
  (一)擅自改变小区内土地用途的;
  (二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,毁损设施、设备,危及房屋安全的;
  (三)乱搭乱建、乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用,破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民的;
  (四)不照章交纳各种费用的。


  第二十七条 物业管理单位违反本办法规定,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投诉,管委会有权制止,并要求其限期正;可对其予以警告,责令限期改正,赔偿损失并可处以100元至500元罚款。
  (一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;
  (二)管理制度不健全,管理混乱的;
  (三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
  (四)乱搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;
  (五)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

第六章 附则


  第二十八条 规模较小的住宅新村或楼群,可以参照本办法进行管理。


  第二十九条 本办法由银川市房地产管理局负责解释。


  第三十条 本办法自发布之日起施行。1992年3月12日市人民政府发布的《银川市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。

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打破专利----强制许可生产抗艾药品

武卓敏

2006年12月6日泰国卫生部公布了一份针对美国Merck公司抗艾滋病药品专利的强制许可。该强制许可下达后将立即生效,有效期5年,目的在于使泰国指定的制药企业能够在不支付高额专利使用费的情况下,为国内艾滋病患者生产低成本的Merck抗艾药品Efavirenz。该药价格将因此从每月67美元降至38.5美元,降幅50%。在未来五年内,政府将节省超过100百万美元的开支,并能使10万艾滋患者获得治疗。与目前已经接受治疗的1万7千人相比,这个数字是非常可观的。

那么,泰国政府何以做出这样的决策呢?这种做法是否能够成为发展中国家面对高额药价的一条出路?


背景

自1987年首个抗艾滋病药物被美国食品和药物管理局批准以来,“鸡尾酒疗法”、“艾滋病疫苗”等治疗和预防该病的研究就一直没有间断过,基因药物和中药疗法等方面也取得了可喜的成就。但25年间却已有2500万患者死亡。面对全球近四千万艾滋患者,医学界仍然没有彻底有效治疗该病的药物与方法。目前日均新增感染者约有1.1万人,其中40%年龄在15至24岁之间。亚洲艾滋病病毒感染者总数已达860万。联合国希望在2015年前遏制和逆转艾滋病蔓延趋势的目标能否实现,还有待各国政府、科研机构、制药公司以及大众的积极配合。

从1984年泰国发现首例患者以来,共有100多万人感染,50多万人死亡。为遏制艾滋病继续蔓延,泰国计划在2010年将新增艾滋病感染者人数控制在5300人以内。

但是,艾滋病治疗药物价格过高一直是发展中国家乃至部分发达国家对抗艾滋病的一大障碍。拥有绝对优势的发达国家研究机构和制药公司在抗艾药物方面投入了巨大的财力、物力和人力。作为利润最大化的保障,药品专利也为他们的投资带来了丰厚的收益。国际医疗人道救援组织不断呼吁,建议发展中国家使用更新及已改良的药物。世界卫生组织推荐用药却比现在的常用药整整高出六倍。由于药品价格的客观限制,许多国家仍在使用最初级的治疗药品。这些药品不仅副作用大,而且容易产生耐药性,患者必须不断转服新药。此类二线药的价格往往是以前的五十倍。这对政府、民间组织和个人而言都是一笔难以负担的开支。

仿制药的出现给了普通患者一线生机。据无国界医生组织“患者有其药”项目负责人介绍,如果没有仿制药品,在发展中国家治疗艾滋患者的项目将因经费问题而难以维续。但因患者需要更换二线新药,如果没有仿制新药的供给,项目将受到搁置的危险。自2000年以来,一线抗艾药品价格因仿制药的出现而下调超过了90个百分点,在有的地方甚至更高。每名患者1年1万美元左右的治疗费用陡降到1百至2百美元。这使得许多制药巨头有选择性的将新药投放到不同的市场,那些仿制药品行业较发达的国家或地区,往往不能及时得到新药。所以贫穷的国家,也许要花上几年的时间,才能通过商业渠道获得发达国家上几代的药品。据联合国艾滋病规划署(UNAIDS)统计,艾滋病药物的年销量增长率约在15%左右,仅在南非、印度、巴西和泰国,到2010年抗艾药市场的需求总量将超过100亿美元。



泰国目前近60万艾滋患者,国家药品项目启动后,仅有8万多名患者接受了泰国政府制药组织(GPO)提供的治疗,并希望在未来两年内将接受患者的能力提高到15万人。但高昂的药品价格成了他们最大的阻力。06年8月500名艾滋患者在GlaxoSmithKline (GSK) 制药公司的曼谷办公室前进行了示威,抗议该公司将Combid这一项缺乏新颖性的药品发明申请专利。此前,泰国政府制药组织已经开始生产Combid的普通版本,并以Zilarvir命名。一旦专利申请被批准,政府制药组织将面临GSK公司的起诉。 该组织负责人表示,如果Combid被授予专利权,他们将立即停止生产现已约为8百万美元市场规模的药品。该药价格将从现在的38美元每月升至欧美同级产品价203美元每月,届时将约有10万名泰国患者因高涨的药价而得不到救治。目前此案仍在搁置中。



药品专利的强制许可

这是泰国首次针对抗艾药品打破专利,实施强制许可,以降低治疗费用。西方媒体对此比较重视,担心这将成为低收入国家,乃至中等收入国家实施药品专利强制许可的先例。就目前掌握的资料看,泰国此次主要是依据WTO《与贸易有关的知识产权协议》(TRIPS协议)第31条及其专利法相关规定做出的。根据规定,WTO成员国于国家出现公共健康紧急状态时,在没有专利权人授权的情况下,可以强制在该国国内使用专利。不过“强制许可”的背后还有一些问题需要弄清楚:

第一,一般情况下,强制许可发出之前,申请人必须已经与权利人就授权问题进行过沟通,而且是在相对合理的时间内没有通过正常渠道获得许可。也就是说,申请人只有在穷尽了合理的手段,仍未获得许可时,才可以申请强制许可。但有一个例外:只要国家出现紧急状态,为了公共利益,政府可以通过一定的行政或司法程序主动做出强制实施的决定。针对泰国卫生部的决定, Merck公司认为,泰国政府这一行政行为违反了国际相关条约的规定。在颁布该强制许可前,政府甚至未与Merck公司进行过专利使用问题上的协商。但是,Merck 公司的这个理由只适用于普通情况下的强制许可,而对于因紧急状态而采取的许可是不受此限的。根据WTO框架下的多哈宣言(《关于TRIPS协议与公共健康的宣言》)和世界贸易组织总理事会《关于实施TRIPS协议与公共健康的多哈宣言第6段的决议》,WTO的发展中成员和最不发达成员因艾滋病、痢疾、肺结核及其他流行性疾病而发生公共健康危机时,可以通过必要的强制许可生产相关专利药品,没有生产能力的国家也可获得由该专利生产的药品。泰国政府基于公共健康紧急状态做出的决定,只需在决定做出后履行通知的义务。

第二,这个许可并非授予泰国每一家制药企业,而是只有目前指定的这个政府制药组织(GPO)有权生产。通常,强制许可不能转让,且只能在泰国国内实施。此外,我们还应当注意到:很多发展中国家的制药企业在没有国外公司技术支持时,根本没有足够的技术能力独立生产。尽管专利说明中已经披露了相关的技术,但实践中经常有一些重要的技术诀窍没有公开。而一般来说,如果是由某一家制药企业提出申请强制实施该专利时,该企业必须首先要具备独立的生产能力。此案就是这样,泰国政府制药组织目前只能依靠从印度进口该药的仿制品,预计进口将持续至07年6月,直到他们有能力独立生产为止。这种只能依靠进口而不能生产专利产品的特例是因发展中国家技术能力薄弱和公众健康问题而做出的,并在世界贸易组织总理事会决议(《关于实施TRIPS协议与公共健康的多哈宣言第6段的决议》)当中加以了明确。这为发展中国家有效地实施药品专利强制许可提供了必要的补充,否则,强制许可很可能因为发展中国家本身的技术原因而无法有效实施,因而无法解决相关的公众健康危机。

第三,强制许可也要支付适当的报酬,而非无偿使用。如果报酬低的离谱,权利人也是可以要求复审的。毕竟,法律保护的是双方的合法利益。只不过如果确定“适当”的额度,就是一门很大的学问了。泰国卫生部官员表示,此药在泰国本土生产后销售收入的0.5%将作为报酬支付给Merck公司。对方对此肯定是不满意的,但作为具有强制力的决定,Merck公司只能寻找一些其他的途径了。从目前出现的案例看,0.5%的报酬是比较低的。例如,莫桑比克政府对三种治疗爱滋病药物签发的强制许可中,规定许可费不超过仿制药销售总额的2%。而在没有强制许可的情况下,专利药的售价可以比仿制药高出十倍以上。政府的这种做法,严格地讲,是符合本国公众利益的。由此观之,强制许可并非一些人想象的“免费午餐”,不过因这个折扣节省的资金却不是一笔小数目。

出于该原因,Merck公司表示,会尽力劝说泰国政府改变这一决定,并以合理的方式满足泰国患者治疗的需求。他们愿意就进一步降价进行磋商,或者以主动自愿许可的方式授权泰国政府制药组织进行生产。同时该公司仍然强调,自2001年起就已经以“跳楼价”向泰国政府提供该药了,并且在今年三月又削价20%,泰国市面上的价格已经是全世界最低的了。 可见,这个“适当”报酬的问题,不是一个单纯的法律规定能够解决的。除了计算经济成本之外,还须考虑来自国际社会各方面的评价。该案是否能够按照泰国政府确定的额度实施,我们还需要进一步观察。但无论结果如何,泰国这一举措无疑给本国艾滋病患者带来了福音,也迫使美国公司不得不以大幅降价的方式确保自己能够留在泰国市场。若没有这个强制许可,如此举动是不可能由一个赢利性企业主动做出的。

最后,在公共健康紧急状态已经消失,且不会再出现时,强制许可应当被解除。强制许可是基于特定原因而颁布的,在该特定因素不复存在时,强制许可也应当解除。法律在给予了弱者一个保护的“法宝”后,自然也不能有偏颇。对于缺乏资金和技术的国家,除了解决紧急问题外,这个法宝确实能够成为改变特定行业困境的兴奋剂。



面对药品专利的中国

我国立法者早先就已经在为实施专利强制许可做了铺垫,从《专利法》到《专利实施强制许可办法》和《涉及公共健康问题的专利实施强制许可办法》,我国构建了一套适用强制许可的规范。但是,像泰国这样的重大举措还尚未出现过,尽管泰国相关法规并不像我们一样详尽。

在抗艾药领域,抑制艾滋病毒复制和提升艾滋病患者免疫功能方面,国产药品目前已经能够达到与某些进口抗病毒药物一致的疗效,在副作用方面也与国外药品相当。对于“鸡尾酒”疗法涉及的药品,我国已经具备了自己生产的能力,并应用于中国治艾“四免一关怀”政策中,对艾滋病患者实施免费的抗病毒治疗。目前,国产抗艾药价仅为进口药品价格的十分之一,约为每人每年3500元到5000元人民币。

但我国制药业目前存在的问题也是不容忽视的。中国制药企业大多还处于制药产业链的底端。很多企业不愿意花钱也不愿花时间投入到新药研发上,宁愿做一做别人专利已经到期的仿制药,挣点省心省事的“快钱”;抑或是充当一下欧美跨国公司或印度公司(如Cipla西普拉公司)的原料供应商,提供些原料药,赚点“力气钱”。当然,这也是企业实力使然。而部分有实力和远见的原料药企业希望转变到制剂企业,却也是步履维艰。这一现实处境严重制约了抗艾滋病新药的研发与生产。对于二线药品的更新使用来说,高昂的价格依然是很大的问题。

通过实施强制许可来改善这种处境可以是一种考虑的方案,但我们的目的是解决问题,而并非使用强制许可本身。若通过利用好强制许可这个“法宝”来促使制药巨头与国产药企进行合作生产、扭转技术许可困境,降低药费,也是一种值得推荐的方法。这样,我们在实际不使用强制许可的前提下就能够达到我们的目的,一来不至于使有权决定强制许可的国家知识产权局和相关政府部门面对过多的压力;二来不会使国际药企与国内药企的合作关系走到冰点。这一美好愿景有个决定性的前提:我们实施强制许可的这张底牌必须要硬,否则,这张“王牌”就不会起到足够的威慑作用,而仅被视为一只没有威力的“纸老虎”。从这个角度看,泰国此次的举措也是向西方药企表明了一个态度,并且直接影响到了西方药企一直以来的强硬姿态,为以后国内药企在使用国际药品专利方面提供了间接的政策支撑,增加了国内药企的谈判筹码和信心。

中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于设立商务代表处的协议

中国政府 新加坡共和国政府


中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于设立商务代表处的协议


(签订日期1980年6月14日 生效日期1980年6月14日)
  中华人民共和国政府和新加坡共和国政府,为了发展两国之间的贸易和经济关系,便于执行两国政府于一九七九年十二月二十九日在北京签订的贸易协定,达成协议如下:

  第一条 一方将在另一方领土内设立商务代表处。商务代表处履行下列职责:
  (一)促进两国之间贸易、工业和技术合作以及其他经济关系的发展;
  (二)在有关贸易、工业和技术合作以及其他经济关系的事务上代表派遣国在驻在国的利益;
  (三)经各自国营贸易机构或商行企业的授权,代其洽谈贸易业务和签订贸易合同;
  (四)经派遣国政府授权办理签证事宜。

  第二条 商务代表处正式定名为“中华人民共和国驻新加坡共和国商务代表处”和“新加坡共和国驻中华人民共和国商务代表处”。

  第三条 中华人民共和国商务代表处设在新加坡。新加坡共和国商务代表处设在北京。

  第四条
  (一)商务代表处的驻在人员每方至多为十(10)名。驻在人员由商务代表一名、副代表一名、助理代表一名、以及职员和服务人员组成。如有需要,经两国政府商定,可在对等的基础上增加驻在人员的名额。
  (二)商务代表、副代表和助理代表应享有驻在国给予外交人员的特权和豁免。
  (三)两国商务代表处的办公处所仅作为第一条所规定的目的之用,并应享有驻在国给予使馆办公处所的特权和豁免。
  (四)商务代表、副代表和助理代表的住所仅作为私人住宅之用,并应享有驻在国给予外交人员住所的特权和豁免。
  (五)商务代表处的办公处所和商务代表的住所可悬挂本国的国旗和国徽。
  (六)两国商务代表处有权使用密码和外交信使。
  (七)商务代表处的驻在人员所得的薪金和工资不向驻在国纳税。
  (八)商务代表和商务代表处的工作人员享有外交使团人员在驻在国所享有的相同旅行自由。

  第五条 在设立商务代表处方面,包括解决办公处所和人员住所方面,一方将为另一方提供便利和协助。

  第六条 本协议自签字之日起生效。
  本协议于一九八0年六月十四日在北京签订,共两份,每份都用中文和英文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府            新加坡共和国政府
   代     表              代    表
    王 润 生               严 崇 涛
    (签字)                (签字)

 附:       中国政府和新加坡政府关于设立

          商务代表处的协议的有关问题的换文

             (一)对方来文

中华人民共和国对外贸易部副部长
王润生先生阁下:
  我满意地提及,我们两国政府关于设立商务代表处的协议于今天签订,并在会谈中双方取得了以下的谅解:

 一、根据协议规定,新加坡共和国商务代表处虽然设在北京,但中国方面将允许该商务代表处的官员自由前往上海和广州,履行协议所规定的职责。新加坡官员为此目的可在上海市和广州市常驻。

 二、中国方面将为上述新加坡官员提供必要的便利和协助,特别是在解决其办公处所和人员住所方面提供便利和协助。

 三、中国方面将协助新加坡官员同上海市和广州市的有关经济贸易部门和机构的中国官员建立联系,以便于新加坡官员履行协议所规定的职责。

 四、新加坡商务代表处的官员前往上海和广州以外的其他中国城市访问时,也享有驻华外交使团人员所享有的相同旅行自由。
  本函和阁下的复函将作为我们今天所签订的设立商务代表处协议的附件。
  以上如蒙阁下复函确认,我将非常感谢。
  阁下,请接受我最崇高的敬意。

                    新加坡共和国贸易及工业部常任秘书
                         严 崇 涛
                         (签字)
                     一九八0年六月十四日于北京

             (二)我方去文

新加坡共和国贸易及工业部常任秘书
严崇涛先生阁下:
  我收到阁下今天的来信如下:
  (内容同对方来文,略。)
  我荣幸地确认上述来信内容。
  阁下,请接受我最崇高的敬意。

                     中华人民共和国对外贸易部副部长
                          王 润 生
                          (签字)
                      一九八0年六月十四日于北京

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