关于基金经理证券投资法律知识考试有关事项的通知

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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


甘肃省金昌市人民政府


金昌市人民政府关于印发《金昌市中小企业信用担保暂行管理办法》的通知


永昌县、金川区人民政府，市政府各部门、单位，中央、省属在金各单位：
　　《金昌市中小企业信用担保暂行管理办法》已经市政府第10次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年十月十七日　　　　　　　　


　　　　　　　　　　金昌市中小企业信用担保暂行管理办法

　　　　　　　　　　　　　　第一章　总　则

　　第一条　为解决我市中小企业融资担保困难，建立健全中小企业服务体系，促进我市中小企业健康发展，市政府决定设立金昌市中小企业担保基金，为我市中小企业融资提供信用担保。为降低金融风险，确保担保资金安全运行，依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等有关法律法规，结合财政部《中小企业融资担保机构风险管理暂行办法》，制定本管理办法。
　　第二条　金昌市中小企业信用担保中心（简称市担保中心）是经市人民政府批准设立的事业法人，隶属市乡镇企业管理局（中小企业发展促进局），享有独立的经营权与民事权。市担保中心按照国家的法律、法规和产业政策，积极筹措、运作担保基金，为中小企业提供信用担保，促其成为新的增长点。同时，履行担保基金安全运行的职责。
　　第三条　为了加强对我市担保基金的管理，监督规范担保基金的运作行为，成立金昌市中小企业信用担保评审委员会（简称评委会）。
　　第四条　市担保中心不以盈利为目的，以安全性、合法性、社会性为准则，以坚持市场化运作、资本保值运营、控制风险、诚实信用、平等自愿为原则。
　　第五条　市担保中心担保分为全额担保和部分担保两种。
　　第六条　本管理办法所称担保为保证，即担保中心与金融机构（债权人）约定，当被担保人在法定责任内不履行或不能履行债务时，市担保中心按约定承担保证责任。

　　　　　　　　　　　　　　第二章　担保基金来源

　　第七条　市担保中心担保基金分期筹措、滚动发展，目前基金规模为1500万元，其中：2000年市级财政注入500万元；2007年市级财政注入1000万元。
　　担保基金以下列途径筹措：
　（一）市级财政预算安排；
　（二）市政府划拨的土地使用权和其他经营性及非经营性国有不动产；
　（三）省乡镇企业管理局（中小企业发展促进局）等上级部门补助的基金；
　（四）协议银行资助和社会有关机构、组织、企业和个人自愿提供的资助；
　（五）其他来源。

　　　　　　　　　　　　　　　第三章　组织管理

　　第八条　金昌市中小企业信用担保评审委员会（简称评委会）由市政府决定组成，成员主要有市乡镇企业管理局（中小企业发展促进局）、市财政局、市发改委、市经委、市人行及协议商业银行主要负责人。评委会下设办公室，处理日常事务工作，办公室设在市乡镇企业管理局（中小企业发展促进局）。
　　评委会设主任1名，由主管市长担任；副主任1名，由市乡企局主要负责人担任；评委会委员5名，分别由市财政局、市发改委、市经委、市人行、协议商业银行等主要负责人担任。
　　评委会的职责：对担保中心经审核提交的担保金额在100万元以上（含100万元）的担保项目进行审批。
　　第九条　市担保中心在市乡镇企业管理局（中小企业发展促进局）领导下开展担保业务工作，其主要职责：
　（一）制定市担保中心章程、市担保中心会员章程和担保基金实施细则，并报评委会批准实施；
　（二）提出市担保中心的发展规划、年度经营计划、财务预决算、风险损失处置方案，经评委会批准后，组织实施；
　（三）组织制定并执行内部的规章制度；
　（四）聘请有资格、有经验的律师和注册会计师担任法律和财务顾问；
　（五）对申请担保的企业进行资格审查；
　（六）受理担保申请，并按程序提交评委会讨论、审定；
　（七）组织执行评委会决定、决议；
　（八）负责担保业务的经营管理；
　（九）向省一级同类机构申请再担保；
　（十）负责保后跟踪检查以及担保债务的代偿与追偿；
　（十一）定期向评委会和市乡镇企业管理局（中小企业发展促进局）报告担保业务运行情况及财务收支状况，重大问题及时报告。同时，接受财政、审计等部门的监督检查。
　　第十条　市担保中心主任作为市担保中心的法定代表人，行使以下职权：
　（一）全面负责市担保中心的日常行政和业务经营活动，负责对担保中心资产的保值、增值；
　（二）提出内部职能机构的设置与调整方案，经评委会批准后实施；
　（三）评委会授予的其他职权。
　　第十一条　市担保中心原则上实行会员制，会员企业应遵守《金昌市中小企业信用担保中心会员章程》。

　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　担保业务

　　第十二条　担保对象：符合国家产业政策，产品适销对路，技术含量高、有发展前景、有利于增加就业机会和能带动地方经济发展的金昌市辖区内的各类中小企业。
　　第十三条　担保额度：市担保中心对单个企业提供的担保责任金额不超过担保基金总量的10％。
　　第十四条　担保审批权限：经市担保中心审核通过的单笔担保项目，担保金额在100万元以下的由本中心审批；担保金额在100万元以上（含100万元）的报评委会审批，并报市政府备案。
　　第十五条　担保种类：流动资金贷款、技术改造贷款、技术创新贷款及融资租赁、货物运输、购销等经济合同的担保。
　　第十六条　担保倍数：市担保中心实行放大倍数担保制，担保责任金额一般不超过担保基金量的5倍，最高不超过10倍。
　　第十七条　担保业务程序：
　（一）银保签约。市担保中心与协作商业银行签订《业务合作协议》，确定担保基金放大比例、风险责任承担比例、代偿条件及期限等事宜；
　（二）担保申请。企业向协议银行申请贷款，协议银行要求担保的，经银行向市担保中心出具《银行贷款承诺书或意见书》后，向市担保中心提出担保申请，同时出具其他必要文件；
　（三）担保受理。市担保中心受理企业担保申请后，在对其贷款资格及资信状况进行确认的基础上，对担保项目的情况进行初步核实和审查；
　（四）担保审核。市担保中心在对担保项目初步核实和审查的基础上，深入企业实地考察，对企业的基本情况、生产经营状况、财务状况以及反担保抵押物的所有权、使用权情况进行详细核实；
　（五）担保审批。市担保中心对担保项目进行审核并填写《担保项目调查报告》后，根据担保审批权限，担保金额在100万元以下的由本中心审批；担保金额在100万元以上（含100万元）的提交评委会进行复核，并经评委会评审后，形成审批决议；
　（六）签订合同。《担保项目调查报告》经评审通过后，市担保中心依据与企业签订的委托担保合同和反担保合同，在办理完毕反担保抵押物的评估、保险、公证、登记等相关手续后，由企业与协议银行签订借款合同；市担保中心与协议银行签订担保合同；
　（七）发放贷款。担保合同签订以后，协议银行对贷款人正式办理贷款审批发放手续，贷款人按贷款合同约定使用贷款。同时，协议银行向市担保中心送交书面放款通知；
　（八）正式承保。市担保中心收到放款通知后，按担保合同的约定对受保企业正式履行保证责任。
　　第十八条　担保费用：担保中心按担保金额的一定比例向受保企业收取担保费，担保费原则上在签定担保合同时一次性收取，担保费率分以下三种情况：
　（一）担保期限在6个月（含）以内，0.25％；
　（二）担保期限在6个月以上1年（含）以内，0.5％；
　（三）担保期限在1年以上，1％。
　　　　　　　　　　　　　第五章　担保赔付与责任

　　第十九条　市担保中心担保的贷款到期时，被担保人不能按期偿付贷款的，由协议银行组织催收与追偿，或由协议银行进行展（转）期处理。对逾期3个月仍无法收回的贷款，经市担保中心调查核实后，依据与协议银行签订的《业务合作协议》予以代偿，代偿后由市担保中心进行追偿。
　　第二十条　市担保中心履行代偿义务后，在法律关系上由担保人转为债权人，依法行使追偿权。追偿期间，发生的逾期贷款利息、滞纳金等都属债权范围。追偿措施：
　（一）市担保中心要求债务人制定还款计划，尽快收回债务；
　（二）要求反担保人履行代偿义务；
　（三）依法处理抵押物和质押物；
　（四）依法提起诉讼，由法院判决强力执行追偿。

　　　　　　　　　　　　　　第六章　风险防范与控制

　　第二十一条　市担保中心开展担保业务要确保基金安全运营。控制减少损失，将当年代偿总额控制在担保基金总额的10％以内，最终呆帐损失控制在代偿总额的50％以内，当超过上述控制界限时，必须及时采取有效措施，调整担保规则。
　　第二十二条　申请再担保。市担保中心积极向省级担保机构申请再担保，对担保资金的实际损失，按与再担保机构的协议比例，再实行分担。
　　第二十三条　实施反担保措施。企业必须以其合法有效的资产作抵押、质押担保，按担保额度提供等额的反担保，不得重复抵押。
　　第二十四条　建立准备金制度。准备金全额用于弥补经营亏损和担保赔付。市担保中心按当年担保费的50％提取未到期责任准备金；按不超过当年年末担保责任余额的1％的比例提取风险准备金。风险准备金累计达到担保责任余额的10％后，实行差额提取。

　　　　　　　　　　　　　　　第七章　财务管理

　　第二十五条　担保基金设立专用存款帐户，实行专户管理，允许将其中一部分投资于国债，但不得投资于股票、房地产和企业债券，不得直接用于贷款和商贸活动。
　　第二十六条　对担保资产、负债、收益、费用等科目按照事业单位财务制度进行会计核算。担保基金所得收益包括担保费收入、各项存款利息收入和投资国债的收益。用于以下方面：
　（一） 提取未到期责任准备金；
　（二） 提取风险准备金；
　（三） 弥补担保中心正常经费支出；
　（四） 支付因诉讼发生的诉讼费用。

　　　　　　　　　　　　　　　第八章　附　则

　　第二十七条　本管理办法若与有关法律、法规不一致，或相关法律、法规另有规定时，从其规定。
　　第二十八条　本管理办法经金昌市人民政府批准执行后，由金昌市乡镇企业管理局（中小企业发展促进局）组织实施，并负责本办法在实施中的修订，修订案报市人民政府批准后实施。
　　第二十九条　本管理办法由金昌市乡镇企业管理局（中小企业发展促进局）负责解释。
　　第三十条　本管理办法自发布之日起三十日后实施。