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房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:52:21  浏览:9297   来源:法律资料网
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杨东律师:房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下,与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》,约定详细买卖内容,佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》,并将相关的证件材料交由房产中介,代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购,无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单,以相关证件要挟张某,在报警无效下被迫写《承诺书》:“由于本人限购不能履约,现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交,则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为,房产中介以证件要挟张某,在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书,并非其真实意思表示,因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为,之所以房产中介败诉,主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的,不是张某真实意思表示。按照法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言,张某依法可以请求撤销承诺。另外,如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实,房产中介要求张某签下的《承诺书》,本质上就是防“跳单”的条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,一般是不构成“跳单”违约。
当然,换一个思路,诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费,按照《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》,居间促成合同成立,居间已成功,依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的,如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知(可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款),则更能规避自身的风险,诉讼中更为主动,更占上风。

(作者:上海市欣隆律师事务所杨东律师)

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吉安市保护就业困难人员就业办法

江西省吉安市人民政府


吉安市人民政府关于印发吉安市保护就业困难人员就业办法的通知
( 吉府发〔2003〕19号 )
2003-6-1


各县(市、区)人民政府,市直各单位:

《吉安市保护就业困难人员就业办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真遵照执行。



二○○三年六月十二日



吉安市保护就业困难人员就业办法


第一条 为促进就业困难人员就业,根据省委、省政府《关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知》精神,结合本地实际,制定本办法。

第二条 就业困难人员是指符合《再就业优惠证》发放条件的男50周岁、女40周岁以上的下岗失业人员;家庭人均收入低于当地城镇居民最低生活保障标准,且就业愿望迫切,愿意无条件服从有关部门聘用的下岗失业人员。

第三条 就业困难人员申请认定程序。符合本办法第二条规定条件的人员,持《再就业优惠证》到发证单位在优惠证上注明。

第四条 凡国家机关、由财政补助的事业单位和社会团体及其所属机构的工勤岗位,以及由各级财政提供资金形成的公共事业和社会公共安全性质的劳动岗位需招用人员,应优先招用就业困难人员,并对现有工勤岗位进行清理。对目前正在使用并享受了退休待遇的退休人员的应予劝退,劝退出来的岗位用于安置就业困难人员上岗。

第五条 就业困难人员就业岗位主要有:

(一)由政府拨款开发的公益性岗位,如城市广场的养护、主要街道的维护、停车场地的管理和维持社会公共秩序的保安、巡防员、交通协管员等。

(二)社区服务岗位,如小区保洁、保绿、保养、保安、托幼托老、配送快递等。

(三)市、县(市、区)各级机关、社会团体和财政拨款(含全额或差额)的事业单位招用的编外勤杂人员,如门卫、电梯操作、保洁、保绿、保养、保安等。

(四)就业困难人员创办的其它服务项目,如社区理发、杂货供应、居民日用品代购、报摊、打字、复印、废旧物品回收、便民快餐、服务网点等。

第六条 建立市、县(市、区)、街道三级就业困难人员安置托底机制。

(一)就业困难人员可到劳动保障部门指定的职业培训机构参加免费职业技能培训(不含汽车驾驶)。

(二)各级各类职业介绍机构应免费为就业困难人员进行职业指导,并重点免费推荐介绍其就业。

(三)市、县(市、区)政府及街道(镇)办事处应积极组建社区就业载体和公益性劳动组织,安置就业困难人员就业,协调社会经济组织开发适应就业困难人员的就业岗位,安置其就业。

第七条 对就业困难人员实行社会保险补贴。凡开发的公益性岗位安排原国有企业困难人员就业,从所在县(市、区)就业补助资金中给予社会保险补贴,补贴标准按单位应为所招人员交纳的养老保险费和失业保险费之和计算。个人应缴纳的部分仍由本人负担。缴费基数按我市在岗职工上年度平均工资的60%确定。

第八条 对就业困难人员实行岗位补贴。属于第七条规定的人员,可由同级促进再就业资金提供岗位补贴,补贴标准原则上按当地最低工资50%确定。就业困难人员占用人单位职工总数的50%以上的,可享受非正规劳动就业组织的优惠政策。

第九条 凡弄虚作假,以隐瞒、虚假等非法手段骗取《再就业优惠证》的,应予纠正,非法所得应责令其退还。经办机构工作人员违反本办法,造成后果或损失的,应追究其行政责任和赔偿。

第十条 本办法从二○○三年六月一日起执行。


哈尔滨市经纪人管理暂行办法

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市经纪人管理暂行办法
人民政府令第3号



第一条 为加强对经纪人的管理,规范经纪人的行为,发挥经纪人在社会经济活动中的作用,根据国家和省的有关规定,结合我市情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内经纪人的管理。
第三条 本办法所称经纪人,是指在社会经济活动中,为他人提供居间、行纪或委托代理等服务,享有民事权利,承担相应责任,并按约定收取佣金的经济组织和个人。
第四条 经纪人管理,遵循积极引导,周到服务,促进发展的原则,支持平等竞争,保护合法中介。
第五条 市工商行政管理部门是本市纪经人的行政管理部门,负责本办法的组织实施,并对实施情况进行监督检查。
第六条 具有一定数额资金、相应场所和设施的企事业单位和其他组织,可设立经纪人组织;具有企业法人资格的大型商业公司、专业批发市场,可设立内部经纪人组织。
申请设立经纪人组织的,应当向工商行政管理部门办理登记注册手续。
第七条 具有本市常住户口或暂住户口、国家政策允许的公民,符合下列条件的,可申请办理个体经纪人登记:
(一)具有完全行为能力。
(二)经审查三年内未发现经济犯罪和经济违法行为。
(三)经专业培训考试合格。
第八条 个人申请办理经纪人登记的,应当先挂靠一个经纪人组织,承认其章程,接受其管理,并预交一定数额的保证金后,持该组织出据的证明材料,到工商行政管理部门办理登记注册手续。
第九条 申请开办经纪人组织应提供的文件、证件和登记程序,依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的有关规定执行。
申请办理个体经纪人应提供的证件和登记程序,依照《城乡个体工商户管理暂行条例》的有关规定执行。
第十条 未取得《企业法人营业执照》或《营业执照》的经济组织或个人,不得从事经纪业务。
第十一条 经纪人的中介范围:
(一)生产资料、生活资料等商品。
(二)文化、教育、体育、旅游、劳务等项目。
(三)专利、科技成果和信息项目。
(四)外资项目。
(五)国家允许进入市场交易的商品或允许居间服务的其他项目。
第十二条 下列物品和事项,经纪人不得中介:
(一)走私物品。
(二)假冒伪劣商品。
(三)非法出版物。
(四)法律、法规和规章规定其他禁止交易的物品和禁止中介服务的事项。
第十三条 期货、金融、房地产等特殊经纪业的登记管理,按国家有关规定执行。
第十四条 经纪人从事中介活动,应当与委托方订立书面协议。个体经纪人签订的中介协议书应当在签约后十日内向挂靠的经纪人组织备案。
协议文本,由市工商行政管理部门统一印制。
第十五条 经纪人收取佣金的标准和方式,由经纪人与委托方协商确定。
个体经纪人获得的佣金,由挂靠的经纪人组织统一收取,扣缴税费后,其余部分用现金支付给本人并开据结算清单。
第十六条 经纪人组织应当制定本组织的章程,章程的内容不准与法律、法规和本办法相抵触。
第十七条 经纪人组织应当向从事经纪业务的人员宣传国家有关政策和法律、法规,组织其培训。
经纪人组织向挂靠的个体经纪人中介活动提供场所、通信设备和其他服务,可按约定收取一定数额的服务费用。
第十八条 经纪人应当自觉遵守国家法律、法规和规章,依法交纳税费。
第十九条 经纪人在中介活动中,不准有下列行为:
(一)与经纪活动的一方恶意勾结,损害另一方的利益。
(二)欺骗诱导,签订虚假合同。
(三)骗取、占用委托款物。
(四)不按规定结算,偷逃税费。
(五)直接进行实物性商品买卖。
第二十条 个体经纪人不按规定交纳税费或拒缴罚没款的,挂靠的经纪人组织应当从其保证金中扣缴;对其保证金的缺额部分,应当书面通知其在三十日内补齐;逾期不补交的,应当予以除名,并提请工商行政管理部门按有关规定予以处罚。
第二十一条 对违反本办法或其他工商行政管理规定的经济组织和个人,由工商行政管理部门依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例》等有关规定予以处罚;违反其他法律、法规和规章的,由有关部门进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责
任。
经纪人的违法行为给他人造成损失的,应当承担相应的民事责任。
第二十二条 工商行政管理部门的工作人员应当认真履行职责,秉公办事,对利用职权徇私舞弊、索贿受贿或者侵害经纪人合法权益的,应当根据情节给予行政处分和经济处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法如与国家和省有关规定抵触时,按国家和省的规定执行。
第二十四条 本办法自一九九四年四月十日起施行。



1994年3月22日

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