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对我国公司治理结构的法律探讨/倪毅

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 07:38:40  浏览:8093   来源:法律资料网
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我国公司治理结构的法律探讨

倪 毅


[内容摘要] 本文分析了公司治理结构的科学涵义、当前我国公司治理立法现状及存在的主要问题,并从我国国情出发提出了进一步完善我国公司治理结构的几点思考,同时也指出只有建立和完善附合我国国情的公司法人治理结构并保障其有效运行,我国的现代企业制度才能真正建立和顺利施行。
关键词:公司 治理结构 探讨

公司治理结构是公司制度的核心,公司法规范的重点。我们之所以把公司制视为现代企业制度的代名词,关键就在于公司的现代治理结构,通过股东会、董事会、监事会三会之间的权力分立与权力制衡平衡公司内部不同利益主体之间的利益,并在组织制度上最大程度的保证公司的行为理性,避免或减少独断专行的决策给公司带来的损失,实现经济利益的最大化。这几年的实践表明,企业的公司制实行,最重要的环节是建立和完善公司法人治理结构。公司治理结构的本质是解决所有权和经营权相分离而产生的代理问题,因此,公司法人治理结构的核心是处理好作为委托人的股东会的代表董事会与作为代理人的经理之间的关系问题。所以只有公司法人治理结构建立起来并有效运行,现代企业制度才能真正建立起来。现就公司治理结构的有关法律问题作一粗浅的探讨。
一、公司治理结构的法律解释
公司治理结构应包括公司治理制度和公司治理机制两部分。
公司治理制度主要是关于投资者与经营者、经营者与管理者之间委托与控制、评价与监督、激励与约束的公司运行制度,即投资者(所有者) 如何通过立法或法律的形式将自己的资产委托给公司董事会,采取何种途径对公司董事会及其管理层进行控制,如何对经营、管理者经营及业绩进行评价与监督,如何实现对经营者、管理者以及他们之间进行约束和激励的制度安排。它主要包括: (1)治理主体,即谁参与治理。企业治理主体是利益相关者,即与企业公司生死共存亡的个人和团体,如股东、经营者、雇员(工人)和债权人等。(2)治理的客体。治理的一般客体是利益相关者的权责利关系,具体来说是指剩余索取权和控制权以及对经营者的约束和激励问题。(3)治理的手段,主要是法治手段。法治是公司治理的基础。
公司治理机制是指在公司治理结构配置完备的基础上,如何进行运作、运行及相互协调的动态过程。公司治理机制包括公司治理机制所实现的目标、要求和运行模式。公司治理机制实现的目标与公司治理结构配置的目的应是一致的。公司治理机制的目标就是通过促进利益各方(股东、管理层、雇员、债权人等)相互协作,实现利益各方的激励和相容,以达到保护股东的利益及相关利害者利益,保证公司经营目标有效实现。其要求:一是公开;二是公平;三是诚信;四是合法;五是有效。公开、公平、诚信、合法、有效是相互联系的统一整体。
二、我国公司治理结构的立法现状及存在的法律缺陷
(一)我国公司治理结构的立法现状
1993年12月29日,《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)在第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议上获得通过。《公司法》第2条规定:“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。”因此,《公司法》仅对有限责任公司和股份有限公司的治理结构进行了规定。此后,1999年12月25日第九届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议,2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议,2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议先后对《公司法》进行了部分修改。根据《公司法》的相关规定,我国有限责任公司和股份有限公司的治理结构是由股东大会、董事会和经理、以及监事会构成的,按照权力机构、业务执行机构和监督机构的权力分立和制衡体制建立的制度体系。尽管我国公司治理结构除了遵循股东大会、董事会、监事会和经理阶层的权力制约关系外,还对职工参与公司内部治理结构进行了“例外”规定,但从《公司法》的规定来看,我国《公司法》在架构公司治理结构时,在很大程度上受着股东本位理念的影响。
为推动上市公司建立和完善现代企业制度,规范上市公司运作, 促进我国证券市场健康发展,2002年1月7日,中国证监监督管理委员会及国家经济贸易委员会发布了《上市公司治理准则》。该准则对我国上市公司的股东大会、董事会、监事会及独立董事制度进行了规定。尽管该准则对我国公司治理结构完善有着积极意义,但准则在性质上仅为行政规章,此外,在适用范围上也只限于上市公司。
《公司法》对我国公司内部治理进行了一定的规定,就外部治理而言,《中华人民共和国证券法》等法律、法规和规章作出了一定程度的规定。但整体而言,我国有关调整公司治理结构的法律规范显得十分薄弱。
(二)我国公司治理结构存在的法律缺陷
《公司法》是我国第一部系统规定公司事项的法律,对我国恢复建立公司制度,推进国有企业公司化改造,保护股东和债权人合法权益,毫无疑问,有着重要作用,其意义应该充分肯定。由于我国公司实践起步较晚、公司法理论研究薄弱、加之《公司法》起草时间仓促等原因,因而《公司法》在公司治理结构方面不可避免地存在缺陷。主要表现如下:
1、股权结构不合理,股东的合法权益保障制度失衡。
《公司法》第104条规定:“股东出席股东大会会议,所持每一股份有一表决权。但是,公司持有的本公司股份没有表决权。股东大会作出决议,必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过。但是,股东大会作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议,以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议,必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。”股份公司,特别是上市公司的大部分股权仍由政府持有,国有股和国有法人股占了全部股权的绝大部分,第二大股东的持股量与第一大股东相差悬殊,有国家背景的董事在董事会中占绝对优势。按照《公司法》的上述的规定,中小股东难以通过股东大会对公司实施有效治理,从而导致中小股东对公司的治理缺乏足够兴趣。股权高度集中不仅造成中小股东的合法权益难以得到有效保护,而且导致治理效率低下。
2、股东大会会议制度存在瑕疵。
股东大会是股东直接对公司进行治理的场所,是其行使股东权的表现。《公司法》对股东大会会议制度尽管作了规定,但在设计上不利于中小股东的保护。《公司法》第101条规定:“股东大会应当每年召开一次年会。有下列情形之一的,应当在两个月内召开临时股东大会:(一)董事人数不足本法规定人数或者公司章程所定人数的三分之二时;(二)公司未弥补的亏损达实收股本总额三分之一时;(三)单独或者合计持有公司百分之十以上股份的股东请求时;(四)董事会认为必要时;(五)监事会提议召开时;(六)公司章程规定的其他情形。”股东会议的形式主要有两种:普通股东会议与非常股东会议。《公司法》的上述法条是对非常股东会议的召集请求权的规定,但是,上述法律规范对享有请求权的股东资格、请求权的方式及请求权被拒绝后的补救程序等等均未进行规定,在公司的实际运作中,中小股东很难运用上述公司法规范召集非常股东会议。
3、董事会与执行层之间关系不顺,董事会与经理之间无法形成有效制约监督机制。
现代企业中,股东除保留剩余索取权和少数几项最终完善我国公司治理结构的法律思考的决策权外,已将多项决策权授予董事会行使,从法律层面而言,股东与董事之间的关系是一种委托代理关系,股东为委托人,董事为代理人。在公司治理结构中,董事会成员本着股东的利益最大化、诚信、勤勉工作的原则,就公司重大事务作出独立于管理层的客观判断,对公司经营进行战略指导和对经理层保持有效监督。《公司法》第115条规定:“公司董事会可以决定由董事会成员兼任经理。”由于《公司法》的上述规定,在公司的实际运作中,往往出现董事长兼任总经理的现象,或者出现董事会与执行层高度重合,导致“内部人控制”,董事会与执行层之间应当具备的制约、监督关系很难理顺。
4、对董事会成员的任职条件及监督机制缺乏足够明确规定。
董事会在公司治理结构中处于关键性位置。股东与董事之间的关系属委托代理关系,股东利益,特别是中小股东利益的维护很大部分取决于董事的尽职行为。可是,《公司法》对董事的任职条件却无明确性的规定,未规定专职董事须为股东、须持有一定量的公司股份。由于《公司法》未将董事利益与公司利益紧密挂钩,公司实际动作中出现,对公司不持有股权的董事在职务中缺乏足够的利益驱动力, 导致董事会在公司治理结构中的作用大为降低。此外, 由于《公司法》对董事的监督机制规定不明确,对于董事在执行其职务中给公司造成损害时,公司股东缺乏足够的法律依据进行补救。
5、对监事会制度的设定缺乏操作性。
尽管《公司法》对监事会制度进行了规定,但法律规范过于概括,缺乏操作性,致使监事会在公司治理结构中处境尴尬。如监事会虽有财务监督权,但无业务监督权;虽有事后监督权,但无事前、事中监督权。与设计监事会的初衷比较,《公司法》赋予监事会的职权显然不完整,从而导致所应监督的事项难以落实。根据《公司法》的规定,监事有权纠正董事、经理损害公司利益的行为,有权提议公司召开临时股东大会。当监事的纠正行为与提议行为不能实现时,如何进行有效的补救,《公司法》未作进一步的规定。
三、完善我国公司法人治理结构的几点思考
我国公司治理模式属于内部人治理模式,外部人治理模式在我国受到限制,但外部人模式的合理因素,我们应该借鉴。目前,我国建立产权交易市场的条件已经成熟,因此,在公司治理模式上我们应该采取折衷方式,将内部人治理模式与外部人治理模式进行选择的同时,还应考虑当前国际有关公司治理的新的情况,借鉴其合理的因素,不断加以完善。
第一,必须确保所有者到位。建立有效的公司治理结构的关键,首先要使所有者在公司治理结构中到位,真正使所有者能够有效的行使对公司的最终控制权。具体而言, (1)要确保所有者代表在公司中行使所有者的权利。(2) 加快股权结构多元化改造步伐。使各产权代表人从维护自身利益的角度,达到相互制约、相互监督,实现对公司控制的目的。
第二,明确股东会的法定职权,保障股东权利行使到位。公司治理结构要求必须保护股东权益,而股东权益的保护要求股东能够通过公司治理有效的行使对公司的控制权。虽然我国公司法对股东的权利作了明确的规定,但股东会往往流于形式。为更好的解决公司内部人控制问题,避免多数股东以及董事会垄断股东会,保护少数或小股东的权利,建议赋予股东以提案权。为提高股东监督权的实际效果,从法律上要明确规定并切实保障所有股东均真正享有知情权、查阅帐薄权这两项重要权利。同时,还要从法律上完善股东的质询权运作机制,即股东在股东大会上请求董事会或监事会对会议事项中的有关问题进行说明,及对公司日常活动进行质询的权利,并从法律上规定董事、监事附有书面说明的义务。
第三,健全董事会制度。为使董事会更好地发挥职能,建议进一步明确董事会与经理之间的权限。削减经理的权限,增强董事会的权限。明确规定董事会具有监督业务的权利。建议在董事会内部分离执行职能与监督职能。借鉴国外经验,依法将董事会分为内部董事和外部董事两部分。内部董事是公司的专职董事,具体负责业务执行,外部董事是兼职董事,为银行、财务、管理方面的专家,负责监督业务执行情况。由于外部董事负有监督职责,为更好地使其履行职责,应出台或修改《公司法》对外部董事资格的规定,如必须是某一方面的专家或就任前与公司没有利害关系等。同时对经理兼任董事作出严格的限制性规定,以防不当利用。
第四,扩大监事会的监督职权,强化监事的监督意识,更好地发挥监事的监督作用。《公司法》应当细化监事会组成人员的选任条件,建议从有效发挥监督权能的角度来考量,一是监事会组成人员要专业化。只有做到专业化,才能更好地发挥监督作用,监事会成员主要应由懂法律、会计、审计的专业人员担任。增加外部监事的规定,从法律上规定外部监事的数量或在监事会中的比例。二是在职权上增加规定监事享有:听取董事报告权;每个监事独立行使监督权;调查权,即监事可随时检查公司财务和营业报告,调查公司的业务及财产状况;监事会提议召开临时股东会,遭到拒绝后,可规定监事会可在60 天期间届满后自行召集会议;监事可以代表公司起诉违法的董事、经理。三是严格监事监督责任。规定监事疏于履行监督职责或有恶意或重大过失,给公司或第三人造成损失的,要给予赔偿并承担连带责任。
第五,加强重大利害相关者??职工参与公司治理的力度。公司利害相关者除股东以外,还包括公司的职工、债权人、供应商、顾客以及社会等。其中,公司的职工是最重要的利害相关者。公司职工虽然没有对公司投入物资资本,但只要他们的人力资本具有一定程度的专用性,那就意味着他们对公司有长期投入,并承担着投入的风险,因此,公司经理层也要对他们负责。
第六,正确处理企业普遍存在的“新老三会”关系。“新老三会”的矛盾,是当前按照《公司法》要求进行公司制改造过程中不少全民、集体所有制企业普遍存在的问题。“老三会”即党委会、职代会、工会,是按照《全民所有制工业企业法》规定而设立的国有企业组织制度,“新三会”即股东(大)会、董事会、监事会,是按照《公司法》规定设立的公司组织制度。公司制改造以后,“新老三会”机构交叉重叠,产生矛盾和冲突。要解决这个问题应当除在法律上规定职工进入董事会和监事会的资格外,主要是妥善处理好党组织与董事会、监事会及总经理之间的关系。虽然2005年修订的《公司法》第19条规定:“在公司中,根据中国共产党党章的规定,设立中国共产党的组织,开展党的活动。公司应当为党组织的活动提供必要条件。”这一规定反映了企业党建工作的基本要求,但本人觉得仍过于原则。新形势下党组织在企业中要重新定位,特别是在国有(含控股)公司企业中,既要坚持党的领导并保证党的方针、政策在企业中得到有效的落实,同时又要符合公司治理要求,不干预企业经营,协调好与公司董事会、监事会以及总经理之间的关系。还应当通过立法努力建立一套符合我国国情和适应现代企业制度要求、保证党组织发挥政治核心作用的工作机制,建立健全发挥党组织政治核心作用、参与企业重大问题决策的体制和机制,使党的建设在企业中更具活力和生命力,也充分体现出有中国特色的现代企业制度。
第七,提高经营管理人员的法律意识,树立良好的法治观念,以期提高经营管理人员的依法管理水平。依法治国的过程就是使全社会形成法律秩序的过程。历史证明,单纯依靠法律和国家的强制力推行法律,国家和法律都是短命的。同样公司企业法律的实施也是如此,只有广大经营管理人员真正理解法律所体现的价值观,理解法律在保护主体权利和自由、维护社会秩序中的作用,才会有守法和法律监督的自觉性。同时,只有具备足够的法律知识,充分了解法律规范的内容,经营管理人员才有可能正确地行使权利和履行义务,才能提高依法管理经营公司企业的水平和能力。
第八,加强执法力度,维护市场的有效竞争,建立规范有效的市场秩序,为企业创造良好的公平竞争环境。

[1]崔勤之.对我国公司治理结构的法理分析.法制与社会发展,1999,2.
[2]王治宇,吕来明.新编公司法教程.北京:中央民族大学出版社,1995.
[3]雷涵.我国公司法人机关权力制衡机制的公司法完善.法律科学,1997,6.
[4]万翮.完善我国公司治理结构的法律思考.企业经济,2002,12.
[5]仇澄.对公司治理结构的法律思考.苏州丝绸工学院学报.2001,12.

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关于发布《聚氯乙稀(PVC)门窗执手》等9项行业标准的通知

建设部


关于发布《聚氯乙稀(PVC)门窗执手》等9项行业标准的通知




建标[2000]215号

各省、自治区、直辖市建委(建设厅),各计划单列市建委,本标准技术归口单位,标准主编单位:

  根据建设部《一九九七年建设部工业产品标准制、修订项目计划》(建标[1997]81号)等文件的要求,由中国建筑金属结构协会等单位编制的《聚氯乙稀(PVC)门窗执行》等9项标准,经审查,批准为推荐性行业标准,自2000年12月1日起实施。标准的编号和名称如下:

  ⒈JG/T124-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗执手》

  ⒉JG/T125-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗合页(铰链)》

  ⒊JG/T126-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗传动锁闭器》

  ⒋JG/T127-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗滑撑》

  ⒌JG/T128-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗撑挡》

  ⒍JG/T129-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗滑轮》

  ⒎JG/T130-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗半圆锁》

  ⒏JG/T131-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗增强型钢》

  ⒐JG/T132-2000《聚氯乙稀(PVC)门窗固定片》

  以上标准由建设部标准定额研究所组织中国标准出版社出版。

中华人民共和国建设部
二○○○年九月三十日



镇江市人民政府关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知

江苏省镇江市人民政府


关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
  
镇政发〔2007〕50号
  

   各辖市、区人民政府,镇江新区管委会,市各委办局,各直属单位、企事业单位:

  《镇江市物业管理实施细则》已经4月29日市政府常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  

  

  

  

  二○○七年五月二十三日

  
  

  镇江市物业管理实施细则

  

  第一章总则

  

  第一条为了规范物业管理行为,维护当事人的合法权益,根据《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

  第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

  第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区,当地人民政府应当有计划地组织综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。

  鼓励机关、企事业单位办公区域,以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业,实行物业管理。

  第四条镇江市房产管理局(以下简称市房管部门)是全市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本细则的组织实施。

  辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导,协调相关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

  建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门,在各自职责范围内,依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。

  街道办事处(含镇人民政府,下同)负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。

  第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

  (一)新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起,可减征或免征所得税1年。

  (二)新办的劳动就业物业管理服务企业,凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%,经劳动部门认定,税务部门审批,免征企业所得税3年;免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的,减半征收所得税2年。

  (三)对社区服务项目,经有关部门审核批准,3年内免征营业税,城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征,3年内免征工商行政性收费。

  (四)物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。

  (五)新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策:免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金,缓缴人防基金。

  (六)物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目,不计入纳税基数,使用物业服务专用票据。

  

  第二章业主及业主大会

  

  第六条房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利,并承担相应义务。

  业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

  第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

  物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和业主(临时)公约的有关规定。物业使用人违反规定的,有关业主应当承担连带责任。

  第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的,受托的业主可以代为转交投票的书面意见。

  物业使用人出席业主大会的,应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的,经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的,可出席会议。

  物业管理区域内业主户数多于200户的,可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人,经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

  第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作,有利于物业实施统一管理,有利于社区建设与管理,有利于公建配套设施发挥最大效益的原则,由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后,辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者首户业主入住已满2年的,应当依法召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  分期开发的物业区域,可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会,应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50%以后,及时补选或改选业主委员会。

  第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内,以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处;业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。

  辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内,会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。

  第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成,人数一般为7-15名。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任,业主代表由社区居委会推荐产生。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于5日,筹备组自公告期满后成立。

  筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作,并完成召开首次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。

  第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票,每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的,可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的30%。

  业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定,由业主大会议事规则规定。

  第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时,应当采用集体讨论的形式召开业主大会。

  第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。经20%以上的业主提议,或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议。

  业主委员会不履行职责召集业主大会定期会议和临时会议的,辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的,由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其他单位和个人召集的业主大会会议无效。

  第十六条业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

  第十七条业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会由5至15人的单数组成,业主委员会委员候选人由业主联名推荐,联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式,差额比例不低于20%。

  业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务,以及其他原因不宜担任业主委员会委员的,业主委员会应当终止其委员资格,并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内,应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。

  第十八条物业管理区域内,应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。

  第十九条业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务合同中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理企业中兼职并接受物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。

  第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时,业主委员会应按法定程序及时予以补充,并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时,应召开业主大会予以补选。

  第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前,街道办事处应当指导、督促换届选举。

  业主委员会因客观原因集体辞职或解散的,物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会,重新选举业主委员会。

  第二十二条建设单位依法制定的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,对全体业主和物业使用人具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同,应当在物业管理区域予??具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销,并通告物业管理区域内的全体业主。

  

  第三章物业管理企业

  

  第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

  物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业(职称)资格证书。

  已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业,来本市从事物业管理活动的,应当到市房管部门备案。

  第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利,并承担相应义务。

  物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业(前期)服务合同的主要内容,在物业管理区域内予以公示,接受业主监督。

  物业管理企业因故提前终止服务,或按照物业(前期)服务合同的约定期限届满的,应当提前三个月书面告知业主委员会,并在物业管理区域内书面告示全体业主,同时公示物业管理服务费收支情况,公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物,接受业主质询。

  物业管理企业按照合同约定退出物业管理区域的,由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前,其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务,由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。

  第二十五条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约保证金的标准不低于每万平方米建筑面积1000元,具体数额由建设单位或业主委员会,在物业(前期)服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素导致合同终止的,在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下,建设单位或业主委员会应将履约保证金全部退还物业管理企业。

  第二十六条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前,因故终止前期物业服务合同的,仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。

  第二十七条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的,业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同;业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的,业主委员会应当根据业主大会的决定,在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作,并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。

  第二十八条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作;协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。
  

  第四章物业管理服务与收费

  

  第二十九条新建住宅物业出售前,建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理,并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。

  第三十条新建物业出售时,建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同约定的内容。

  建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第三十一条物业(前期)服务合同的主要内容由当事人参照物业管理主管部门制定的示范文本商定。

  第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门,根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素,制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度,并定期公布。通过招标确定的公共服务费收费标准,招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出具备案文件。未通过招标确定的公共服务收费标准,事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后,按照本市物业服务收费的有关规定,与物业管理企业在物业服务合同中约定,并报市价格主管部门备案。

  高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费,由当事人在物业(前期)服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费,由当事人协商确定。

  物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取,最多可预收一年。

  物业管理企业应当定期向业主公布物业管理服务费的收支情况,至少每半年公布一次,并接受业主委员会的监督和质询。

  第三十三条业主、物业使用人应当按照物业(前期)服务合同的约定及时交纳物业管理服务费,不得拒绝履行依约交纳物业管理服务费的义务,损害其他业主的利益。

  第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。销售房屋经验收具备交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。根据房屋销售合同约定,已经验收具备交付条件的房屋,因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用,由物业买受人承担。

  房屋交付给业主后,业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房,业主在空关房期间的物业服务费按70%交纳。

  已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。

  物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的,物业服务费由物业使用人交纳,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第三十五条建设单位应承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业管理企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中约定。

  第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项,由业主大会决定。已成立业主委员会的小区,车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行;未成立业主委员会的小区,车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

  住宅物业管理区域内的机动车停车场(库),由本物业区域业主共有,协议另有约定的除外。但是,法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场(库)应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的,物业管理企业有权按有关协议进行处理,由此产生的费用由车主承担。

  第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的,有关收费单位可以委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用的,双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的相关费用合并征收。

  

  第五章物业的使用和维护

  

  第三十八条新建物业项目规划设计方案应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积;设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目,其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配置。

  新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等,建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。

  物业项目交付进行综合验收时,所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施的建设、移交进行验收。

  第三十九条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为:按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设,根据建设比例物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设,其中:2.5‰作为物业服务和业主委员会办公用房;1.5‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。

  建设单位在移交物业管理服务用房时,应达到国家有关物业管理服务用房建设的基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。

  本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的,可参照上述面积标准,列入政府整治项目中逐步建设完善。

  第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有,应当办理共有产权登记。

  物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地,经业主大会决议,由业主委员会与物业管理企业签订委托经营管理合同,其收入主要用于补充该物业区域的物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业签订的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示,业主委员会每年可对委托经营管理的财产情况进行审计,审计结果应当在物业管理区域物业时,必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范,对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的,物业管理企业承担相应责任。

  物业(前期)服务合同终止时,原物业管理企业应当在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理企业。

  第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。

  第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

  第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋,必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,实施白蚁预防处理。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时,应当及时劝阻,并督促改正。对拒不改正的,应迅速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后,应及时组织人员赴现场调查处理,确保业主生命财产安全。

  第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的,应当事先告知物业管理企业,按有关规定报相关部门批准后方可施工,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当给予相应赔偿。

  第四十六条业主和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时,责任人应当及时维修养护。

  物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后,房屋室内部分,由业主自行维修;房屋的共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。

  第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称维修资金),维修资金归全体业主所有。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金(以下简称电梯更新资金),电楼更新资金,归电梯受益人所有。

  维修资金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法,由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制定。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行,设立专门账户,按幢建账,按户核算。

  业主转让物业时,其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还,随房屋所有权同时结算过户。

  第四十九条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。

  业主委员会应当定期公布维修资金和电梯更新资金的收支情况,接受业主监督。

  

  第六章法律责任

  

  第五十条业主、业主委员会和物业管理企业,对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为,可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。

  物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度,对于涉及物业管理方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者;对于涉及到由规划、城管、建设、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉,应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者。

  第五十一条业主、物业使用人应当按照物业(前期)服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用,不得以超出物业(前期)服务合同约定内容以外的问题为由,拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务,损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的,加收每日万分之五的滞纳金。同时,业主委员会应当督促其限期足额交纳,逾期达30日仍不足额缴纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。

  业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的,业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。

  第五十二条建设单位未按照规定建造物业管理服务用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建,逾期不补建的,应当交纳补建价款,并处以10万元以上50万元以下罚款。

  第五十三条未按照规定交纳维修资金的,由物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

  违反规定挪用维修资金的,由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金,并给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修资金情节严重的,市房管局可以并处吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十四条违反本细则规定,依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。

  第五十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  

  第七章附则

  

  第五十六条本细则中有关用语的含义:

  (一)本细则所称物业,是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

  (二)本细则所称物业管理服务,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理,以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。

  (三)本细则所称物业管理区域,是指相对独立的,统一实施物业管理的区域。

  (四)本细则所称物业共用部位,是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (五)本细则所称物业共用设施设备,是指物业区域内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (六)本细则所称承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

  第五十七条本细则由市房管部门负责应用解释。

  第五十八条本细则自2007年7月1日起施行。市人民政府印发的《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》(镇政发〔2000〕29号)同时废止。




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